نکات ضروری مشارکت در ساخت
- جهت جلوگیري از بروز اختلافات لاینحل ازهر نوع توافق مستقیم با سازنده پرهیز نمایید سازندهها قرارداد را بهگونهاي تنظیم مینمایند که در صورت بروز مشکل بهراحتی بتوانند از بار مسوولیت شانه خالی نموده و کمتر متضرر شوند.
- تعیین و ایجاد شرایط قرارداد، اقدامی فنی است و نیاز به تخصص دارد و از توان مالکین خارج است.
- قبل از اقدام به هرگونه قرارداد حتما اً یک کارشناس مشارکت در ساخت براي مذاکرات و عقد قرارداد انتخاب و از او بهرهگیري نمایید.
- به نمونه قراردادهاي مشارکت در ساخت (خام) اطمینان نکنید.
- تمامی هزینههاي محاسبات مهندسی، نقشهکشی و هزینههاي شهرداري مربوط به صدور پروانه ساختمان، هزینههاي تراکم بر عهده سازنده است.
- در تعیین میزان خسارات نباید افراط وتفریط شود.
- برخی سازندهها شرایط لازم براي مشارکت را ندارند.
- در بحث داوري، رأي داور برخلاف روي دادگاه مبنی بر محکومیت، قابلاعمال ماده 2 قانون محکومیتهاي مالی (حبس محکومعلیه با توجه به مفاد قانون مذکور) نخواهد بود.
- قبل از انجام قرارداد اگر ملک شما داراي واحد تجاري واگذارشده (سرقفلی) است نسبت به تعیین تکلیف آن و جلب رضایت مستأجر بهصورت قانونی و یا توافقی اقدام کنید.
- با توجه به اینکه مشخصات چک و بابت آن در قرارداد ذکر میگردد این چکها فاقد ضمانت اجراي کیفري است و صرفاً اقدام حقوقی علیه صادرکننده آن امکانپذیر است.
- مبناي تعیین میزان قدرالسهم براي طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و غیره میباشد.
- در انتخاب نقشه معماري، طراحی داخلی و نما مشارکت داشته باشید.
- به جاي فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادي مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ قرارداد، پس از شروع عملیات تخریب و یا گودبرداري تقریباً غیرممکن است.
- اقاله قرارداد مشارکت بعد از تخریب تقریباً غیرممکن است.
- در اکثر قراردادها چکهاي صادره توسط سازنده نمیتواند صرفا اً بهعنوان تضمین قرارداد باشد این چکها جنبه حقوقی دارد.
- اساس مشارکت در ساخت، مبتـنی بر تجربه، خوشنامی، توانایی مالی و فنی، وفاداري به پیمان و قرارداد، دانش و تخصص سازنده است.
- تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند، محله، گذر و غیره بسیار متفاوت و متغیر است.
- تعیین قدرالسهم شرکاء بسته به نوع ساخت و شخص سازنده متفاوت و متغیر است.
- تصمیم به انجام مشارکت قدم اصلی است.
- زمانی اقدام به این کار نمایید که از انعطاف لازم برخوردار بوده و شریک بسیار منصف و قانونمندي یافته باشید.
- سازنده براي هر فعالیت و اقدام مرتبط با قرارداد نیازمند به امضاي مالک باشد.
- وجه پرداختی به مالک جهت تأمین مسکن در مدت ساختوساز مشخص شود بهعنوان یکی از ضمانتهاي اجرایی قرارداد لحاظ شود.
- از امضاي قراردادهایی که سازنده از جزییات پرهیز مینمایند خودداري نمایید.
- با سر زدن به پروژههایی که شریک سازنده در حال ساخت دارد سعی کنید از نحوه کار وي اطلاع کافی کسب کنید. به تأسیسات ساختمان، فضاهاي داخلی و نماي ساختمان خوب توجه کنید.
- پروژههایی از سازنده که عمر بیشتري داشته، کاستیهاي خود را بهروشنی نمایش میدهند. از آنها بازدید نمایید و در فرصتی مناسب حتی از افراد ساکن در ساختمانهاي که قبلاً توسط سازنده ساختهشده درصد رضایت آنها را از بنا جویا شوید.
- بهتر است فردي داراي صلاحیت، بهعنوان نماینده مالک انتخاب شود.
- پایبندي شریک سازنده به معیارهاي اخلاقی و موازین حقوقی را مورد بررسی قرار دهید.
- اگر فعالیتهاي سازنده محدود به منطقهاي خاص بوده اکنون منطقه فعالیتش را تغییر داده است در این تغییر منطقه حتماً دلیلی وجود دارد پس موشکافانه و با آگاهی کامل پیش بروید.
- کارنامه کاري شریک سازنده را کاملاً بررسی نمایید.
- از شراکت با افرادي که تجربه در این حوزه ندارند و اولین تجربه کاریشان شما هستید اجتناب نمایید.
- هرگز اجازه دریافت وام و تسهیلات مسکن با مدارك ساختمان به شریک سازنده ندهید مگر با نظر و صلاحدید کارشناس مشاور مشارکت در ساخت و با شرایط محکم و نافذ.
- از توانایی مالی شریک سازنده کاملاً اطمینان حاصل نمایید.
- نحوه برخورد افراد و تعریف آنها از ساختمانسازي میتواند بهترین راهنماي شما براي شناخت سازنده باشد.
- از عقد قرارداد مشارکت در ساخت با شرکتهاي سازنده (اشخاص حقوقی) حتیالامکان بپرهیزید.
- هر تغییري در جدول زمانبندي با توافق طرفین و بهصورت کتبی انجام گردد.
- تحویل ملک به سازنده جهت تخریب طی صورتجلسه کتبی انجام گردد.
- تمام توافقات و اقدامات طرفین در حین قرارداد همراه با صورتجلسه کتبی و با امضا طرفین باشد.
- مورد معامله باید بر اساس قانون معلوم و معین و غیرمبهم باشد.
- مهمترین قسمت یک قرارداد مشارکت، چگونگی ایجاد شرایط قرارداد میباشد.
- جرائم ساختمانی ماده 100 (در صورت تخلف بدون هماهنگی و کسب موافقت مالک) بر عهده سازنده میباشد.
- بلاعوض ملاك ارزیابی سازنده نیست.
- وکیل حقوقی شما نمیتواند کارشناس مشارکت در ساخت باشد.
- خارج شدن قرارداد از حالت تعادل به نفع هریک از طرفین، قطعاً قرارداد را به بنبست میرساند.
- اجازه ندهید افراد سودجو با اعداد و ارقام بالا و نامعقول شما را وسوسه کنند زیرا باعث برهم زدن افکار شما و نهایتاً عدم انجام قراردادي قابلاطمینان و آسایش فکري شما میشود.
- هر درخواست و یا انتظاري دارید با مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) در میان بگذارید.
- در ارتباط با ظرفیت ساخت ملک خود (ضوابط شهرداري) توسط مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) اطلاع کامل کسب کنید.
- بههیچعنوان با افراد فاقد صلاحیت مشورت نکنید.
- در ارتباط با مسائل فنی که تخصص ندارید اظهارنظر نکنید، شاید به ضرر شما تمام شود.
- با فکر و دید مثبت و هدف انجام قرارداد وارد مذاکره شوید.
- غیر از جلسات تعیینشده توسط مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) در هیچ نشستی شرکت نکنید.
- بررسی هر پیشنهاد، از طرف هر شخص را به، مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) واگذار کنید.
- قراردادهایی که داراي چند سازنده میباشد باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت طوري تنظیم گردد که هر یک بهتنهایی ضامن انجام کل تعهدات همه سازندهها باشد (قرارداد تضامنی).
- بهتر است قرارداد با یک نفر سازنده منعقد گردد تا چند سازنده.
- قراردادهایی که داراي چند مالک میباشد جهت جلوگیري از تخظی یکی از مالکین و ضایع شدن حق دیگر مالکین نیز باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت طوري تنظیم گردد که هر یک بهتنهایی ضامن انجام کل تعهدات همه مالکین باشد (قرارداد تضامنی).
- میزان خوشنامی و اعتبار یک سازنده در بلاعوض موتر است، هرچه سازنده داراي اعتبار بالاتري باشد آسایش خاطر مالکین در طول مدت قرارداد بیشتر است.
- بنگاههاي سنتی املاك (یک مغازه با چند مشاور فروش و اجاره) قابلیت لازم براي انجام قرارداد مشارکت در ساخت را ندارند.
- میزان بلاعوض بستگی به ارزش ملک، هزینههاي ساخت و قدرالسهم مالکین دارد.
- در پروژههاي بزرگ برنامه زمانبندي بهصورت تفصیلی و به روشهاي برنامهریزي زمان در قالب گانت چارت و یا CPM ضمیمه قرارداد گردد و نحوه برخورد لازم در صورت تاخیر در قرارداد درج شود.
- در صورت لزوم و بسته به نیاز و حجم پروژه تهیه و تنظیم جدول ماهانه پیشرفت فیزیکی پروژه و ارایه به مالک وتائید او ضروري است.
- در صورت لزوم و بسته به نیاز و حجم پروژه تهیه و تنظیم دفتر گزارش روزانه کارگاه و تأیید مالک یا نماینده وي ضروري است.
- صراحت : قرارداد الزاماً نباید حاوي کلمات حقوقی باشد. بهترین قراردادها، روشن، صریح و متمرکز بوده و حاوي شیوه نگارشی ساده هستند تا باعث ابهام نشوند.
- دقیقتر بودن طرفین در آغاز کار از بروز بحثوجدل در مراحل بعدي جلوگیري خواهد کرد.
- هرگز فرض نکنید طرف مقابل شما به شرایط شما آگاهی کامل دارد. همواره خواستههاي خود را مشخص کنید. اگر پیشنویس قرارداد ندارید، سرفصل خواستهها و شرایط خود را فهرستوار پیش از مذاکره یادداشت کنید.
- دانش خود را از قوانین کامل کنید.
- درصورتیکه روي داوري عاري از هرگونه اشتباه شکلی و ماهوي باشد براي هر دو طرف اختلاف ،لازم الاتباع بوده و اگر هر یک از طرفین از روي تمکین ننمایند با درخواست طرف دیگر از دادگاه صالح و با صدور اجرائیه بدون هیچگونه رسیدگی،تصمیم اتخاذشده داور، توسط دادگاه به اجرا درمیآید.
- ضمانتهاي اجرایی قرارداد بدون افراط وتفریط لحاظ شود.
- قرارداد را بهدقت مطالعه کنید: تمام قرارداد را پیش از امضا کردن بهدقت و کامل مطالعه کنید و هیچچیز را نفهمیده رها نکنید.
- عباراتی مثل: فکر کردم، نمیدانستم یا خیال میکردم، عبارات محکمهپسندي نیستند خصوصا اً اگر نکات مورد دعويدر متن توافقنامه واضح باشند.
- مذاکره براي رسیدن به خواستهها در یک قرارداد، یک مهارت حرفهاي است. نکاتی را که مایلید در قرارداد داراي انعطاف باشند پیش از مذاکره یادداشت کنید و به مشاور خود بگوئید.
- توافق و تراضی طرفین براي ارجاع اختلاف به داوري موجب میشود که دادگاه صلاحیت استماع دعواي موضوع داوري را نداشته باشد.
- موارد بازدارنده از تخطی در قرارداد در اجرا دقیقتر قرارداد بسیار مؤثر است.
- قرارداد مشارکت بر مبناي ماده 10 قانون مدنی منعقد میشوند که براساس اصل آزادي اراده بناشدهاند و قراردادهایی آزاد هستند و نمیتوان در آنها اسلوب خاصی را جستجو نمود.
- اگر چکی صادر میشود در نزد کارشناس مشارکت و گواهان تنظیم و امضا شود.
- از چکهایی که بهصورت چک مسافرتی یا چک حسابجاري ردوبدل میشود، کپی گرفته شود.
- از امضاي سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداري شود.
- حتماً دو نفر فرد قابلاعتماد از سوي طرفین زیر قرارداد را بهعنوان گواه امضا کنند.
- اسنادي که نزد صاحب آژانس به امانت گذاشته میشود کاملاً در قرارداد تعریف شود.
- اگر اسناد تجاري مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد بنگاهدار به امانت گذاشتهشده در قرارداد آورده شود وقید شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود.
- صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرم دار بنگاه دلیل بر رسمی بودن معامله نیست.
- در قرارداد قید شود که آیا در سند قلمخوردگی وجود دارد یا نه و داراي پشت یا حاشیهنویسی است یا خیر.
- قرارداد نباید فاقد تعادل و متضمن منافع طرفین قرارداد باشد.
- شاید مشاوران املاك واسطههاي خوبی باشند، ولی قطعا اً داوران خوبی نمیباشند. داور باید داراي صلاحیت باشد.
- در قراردادهایی که سهم مالک و سازنده در 1 واحد مشترك میگردد، نحوه بهرهبرداري زمان و کیفیت فروش و یا حتی اجاره دادن، با توجه به میزان قدرالسهم آنان، صریحا اً در قرارداد مشخص شود.
- دیدهشده بعضی از واسطههاي مشارکت در ساخت نمونه سازههاي دیگر سازندهها را به سازنده معرفیشده نسبت میدهند در این خصوص دقت کنید.
- زیاد بودن تعداد پروژههاي در دست ساخت سازنده همیشه معرف توانائی سازنده نیست. زیرا به همان نسبت نیز میزان بدهی نیز افزوده میشود.
- ارزیابی سازنده بسیار حیاتی است.
- هرگز با بسازوبفروش وارد قرارداد مشارکت در ساخت نشوید.
- پیشفروش اگر مدیریت شود نهتنها خطري براي پروژه ندارد بلکه شاید بهسرعت و کیفیت پروژه کمک نماید، حق پیشفروش واحدها براي سازنده باید محدود و به نسبت پیشرفت پروژه و همواره کمتر از میزان سرمایه واردشده در پروژه باشد.
- در املاك کلنگی داراي واحد تجاري اگر واحد تجاري به صورت ملکیت یا حتی سرقفلی به شخص ثالث واگذار گردیده است، حضور او هم در قرارداد به عنوان مالک (عین یا منفعت) الزامی است.
- توصیه شود به جاي طمع در میزان مابه التفاوت قرارداد ( بلاعوض ) به یک قرارداد کاملاً اصولی و دقیق فکر نموده و با سازنده خوشنام، معتبر و پرتجربه شریک شوید .
دیدگاه خود را در مورد مطلب این صفحه بنویسید