آشنايي پيمانكاران ساختماني از فضاهاي شهري و تعاريف واژه هاي مرتبط با شهر و شهرسازي

 

قبل از هرچيز پيمانكاران ساختماني بايد از فضاهاي شهري و واژه هاي كاربردي مرتبط بـا شـهر و شهرسـازي آشـنا باشـند كـه آنچـه در قرارداد پيمانكاري ذكر مي گردد موجب توهم و مشكلات ناشي از عدم آشنايي با موضوع نشود . زيرا در شهر توجه قسمت هـاي جلـب خواهــد شــد كــه تــأثير مســتقيم بــر زنــدگي اجتمــاعي انســان خواهنــد داشــت اصــولاً آنچــه كــه توجــه مــا را بــه خــود جلــب   مي نمايد , ايجاد هماهنگي بين فضاهايي است كه در آنها امكان تجارب مستقيم به مقياس هاي انساني مي باشد . با توجه به اوصاف ذكـر شده اين فصل به دو مبحث عمده تقسيم مي شود :

الف) سلسله مراتب فضاهاي شهري با عرصه هاي زندگي جمعي و زندگي خصوصي : كه خود به قسمت هاي مختلف تقسيم مي شوند كه عبارتند از :

1. فضاهاي عمومي شهر : اماكن و سرويس هاي شهر كه متعلق به عموم مي باشند نظير جاده ها , بزرگ راه ها , پارك هـا , قبرستان ها , پل ها و غيره .
2. فضاهاي نيمه عمومي شهر : فضاهايي خاص از شهر كه مورد استفاده عموم قرار مي گيرند و دولـت يـا مؤسسـه اي بـر آنها نظارت مي كنند و اداره آنها را عهده دار هستند مانند مدارس دولتي , ساختمان هاي اداري , ايستگاه هاي مسـافربري , راه آهن ها , دفاتر پست و تلگرام , استاديوم ها و مخابرات و غيره .
3. فضاهاي عمومي خاص يك گروه : اماكني كه در مرز عرصه خدمات و تسهيلات عمومي و قسـمت هـاي مسـتقلات خصوصي قرار گرفته اند و هر دو عرصه بايد به آن دسترسي داشته باشد و در قبال آن هستند مكان هايي كه از خـدماتي ماننـد جمع آوري زباله , آب و فاضلاب , آتش نشاني و مانند آنها استفاده مي نمايند .
4. فضاهاي خصوصي ويژه يك دسته : اماكن مختلفي كه داراي اهميت چنداني نمي باشند و تحت نظارت سازماني قرار گرفته , و از جانب بخش دولتي يا بخش خصوصي تسهيلاتي مانند پاركينگ , باغ هـاي عمـومي , زمـين هـاي بـازي و غيـره…………. فراهم مي آورند .

5. فضاهاي خصوصي خانواده : فضاهايي كه در عرصه خصوصي در اختيار يك خانواده واحد قرار مي گيرد و اختصـاص به فعاليت هاي يك خانواده را داشته باشد مانند يك واحد مسكوني و …………………….

ب) واژه هاي مرتبط با شهر و شهرسازي :

بعضي از واژه ها مرتبط با شهر و شهرساز است كه پيمانكار قبل از هرچيز بايد از آن مطلع و آگاهي داشته باشد كه آن واژه ها عبارتند از :

1. اراضي شهري : اراضي شهري كه به زمين هايي اطلاق مي شود كه در محدوده قانون و حريم استحفاظي شهرها و شـهرك ها قرار دارند .
2. اراضي موات : اراضي موات به زمين هايي گفته مي شود كه سابقه عمران و احياء نداشته باشد , زمين هـاي مـواتي كـه بـا وجود مقررات قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري بدون مجوز قانوني از تاريخ 1358/04/05 به بعد احياء و عمران شده باشد , همچنان در اختيار دولت خواهد بود .
3. اراضي باير : اراضي باير شهري به زمين هايي اطلاق مي شود كه سابقه عمران و احياء داشته و به تـدريج بـه حالـت مـوات درآمده , بدون درنظر گرفتن مالكيت آن .
4. اراضي داير : اراضي داير شهري به زمين هايي گفته مي شود كه آنها را آباد و احياء نموده اند و در حال حاضر اراضي دايـر مشمول قانون زمين شهري فقط اراضي كشاورزي محصور و غيرمحصور باشند .
5. تفكيك : تبديل و جداسازي يك قطعه زمين ( يك ملك ) به چند قطعه را تفكيك گويند .
6. افراز : عبارت است از مجزا نمودن سهم مشاع هريك از شركاء هر ملك .
7. تجميع : چنانچه بتوان از نظر شيء دو يا چند قطعه زمين مجاور يكديگر را تبديل به يك پلاك ثبتي نمود .
8. آماده سازي زمين : مجموعه فعاليت هاي ضروري و هماهنگ در اراضي جهت احداث واحـدهاي مسـكوني و تأسيسـات شهري و رفع نيازمندي هاي عمومي صورت مي پذيرد و عمدتاً برحسب ضرورت شامل تسطيح زمين , ايجاد شبكه هاي عبور و مرور , شبكه هاي آبرساني و فاضلاب , برق , مخابرات مي باشد .
9. بالكن : پيش آمدگي ساختمان در طبقات كه حداقل از يك طرف به فضاي باز محدود گرديده است .
10. بر : حدي از قطعه زمين كه مشرف به گذر باشد .
11. بر اصلاحي : آن حدي از قطعه زمين كه مشرف به گذر بوده و از قسمت عمق مستلزم عقب نشيني باشد .
12. بن بست : به گذري كه از يك طرف مسدود باشد بن بست گفته مي شود .
13. بن باز : گذري كه از دو طرف به گذرهاي مجاور دسترسي داشته باشد .
14. بلوك شهري : يك واحد ساخت و ساز شهري كوچك و يا قطعه بندي زمين كه بين چند گذر محصور شده باشد .
15. پاركينگ ساختمان : محل هاي لازم براي توقف خودرو كه براساس ضوابط و معيارهاي مصوب با توجه به نوع استفاده از ساختمان تعيين مي گردد .
16. پروانه ساختمان : مجوز شهرداري براي احداث بناء , تجديد بناء , تعمير و تغيير اساسي در ساختمان .
17. گواهي ساختمان : گواهي شهرداري مبني بر اتمام ساختمان و منطبق با پروانه صادره از نظر اصول فني , بهداشتي , ايمنـي و ساير نظامات ضروري ساختمان .
18. پياده نمودن نقشه : گچ ريزي و پياده نمودن پلان ساختمان با اشل واقعي بر روي قطعه زميني كه ساخته خواهد شد .
19. پوسته طرح : حد نهايي برگذر و يا كاربري هاي مورد نظر كه در تعيين بر و كف مبنا قرار مي گيرند .
20. پخ : قاعده مثلث متساوي الاضلاعي كه دو ضلع آن از دو گذر متقاطع تشكيل شده و طول آن توسط شـهرداري مشـخص مـي گردد .
21. كنسول ( پيش آمدگي ) : پيش آمدگي ساختمان نسبت به ملك ( چنانچه مشرف به گذر باشد از ارتفاع 5/3 متـري كـف تمام شده گذر قابل احداث مي باشد ) .
22. تأسيسات زيربنايي : امكاناتي كه هر شهر لازمست به آنها مجهز باشد مانند آب , برق , تلفن , گاز , سيستم دفن فاضـلاب شهري .
23. مقياس ( اشل ) : ميزان , تناسب , مقياس نقشه , نسبت اندازه هاي ترسيم شده به اندازه هاي واقعي را مقياس گويند .
24. ارتفاع ساختمان : فاصله عمومي بلندترين نقطه دست انداز پشت بام از شيب متوسط گذر
25. بستر رودخانه : بستر آن قسمت از رودخانه , نهر طبيعي يا مسيل مي باشد كه در حداكثر طغيان معمولي زير آب قـرار مـي گيرد.
26. حريم : عبارت است از محدوده اي از اراضي كه در اطراف عملكردهاي خاص ( ايمني يا امنيتي) و غيره تحت حفاظت قـرار گرفته و هرگونه ساخت و ساز , كاربري و بهره برداري از اراضي مذكور منوط به رعايت ضوابط حريم مربوطه مي باشد .
27. حريم شهرها : در شهرهايي كه طرح جامع يا طرح هـادي بـراي آنهـا تهيـ ه شـده و بـه تصـويب رسـيده باشـد , محـدوده استحفاظي مشخص مي گردد , كه به آن حريم شهر و يا محدوده استحفاظي گفته مي شود و در مورد شهرهايي كه فاقـد طـرح هادي يا جامع بوده و يا محدوده استحفاظي در طرح هاي مذكور تعيين نشده باشد , حريم شهر براسـاس مـاده 99 الحـاقي بـه قانون شهرداري تعيين خواهد شد .

28. تراكم ساختماني : عبارت است از نسبت سطح زيربناي ساختمان تقسيم بر كل مساحت زمين همان پلاك كـه بـه صـورت فرمول چنين نوشته مي شود .

29. تراكم خالص مسكوني : نسبت تعداد جمعيت يك منطقه به مساحت اراضي مسكوني .
30. تراكم ناخالص مسكوني : نسبت تعداد جمعيت يك منطقه به مساحت كل زمين شامل كليه كاربري ها .
31. تراكم جمعيت : ميانگين تعداد نفراتي كه در يك واحد ( هكتار ) در يك منطقه زندگي مي نمايند .
32. تعميرات اساسي : هرگونه تعميري كه منجر به تعويض سقف و يا ستون ها گردد اين تعميرات نياز به مجوز دارند .
33. تغييرات اساسي : هر نوع تغييري در وضع داخلي و يا خارجي ساختمان كه صرفاً به منظور بهبود فضاها و يا تغيير اسـتفاده فضاها انجام پذيرد تغييرات اساسي ناميده مي شوند .
34. تغييرات جزئي : شامل تعويض لوله هاي آب , سيم كشي , تعويض در و پنجره ,گچ كاري و رنگ آميزي .
35. چاه : حفر مصنوعي فضايي به شكل استوانه به منظور دفع فاضلاب و يا استفاده از آب هاي زيرزميني
36. رودخانه : مجرايي است طبيعي كه آب به طور يا فصلي در آن جريان داشته باشد .
37. رواق : عبارت است از پيشاني ساختماني كه به صورت معبر مسقف و متصل به فضاي باز باشد .
38. سطوح اشغال ساختمان : سطحي از يك قطعه زمين كه توسط ساختمان يا بناي اشغال شده باشد .
39. طرح هادي روستايي : تجديد حيات و هدايت روستا با درنظر گرفتن ابعـاد اجتمـاعي , اقتصـادي , فرهنگـي و فيزيكـي روستا .
40. طرح هادي شهر : طرحي كه به عنوان برنامه راهنمايي توسعه شهر نيز مي باشد , اين طرح قبل از اجراي طرح جـامع مـي باشد . طرح هادي براي شهرهايي تهيه مي گردد كه فاقد طرح جامع مي باشند و يا امكان تهيه طرح جامع در آنها فـراهم نمـي باشد .
41. طرحي كه براساس معيارها و ضوابط كلي طرح جامع شهر : با كاربري اراضي شهر در سـطح نـواحي مختلـف شهر و موقعيت و مساحت هريك از آنها و وضـعيت دقيـق و تفصـيلي شـبكه عبـور و مـرور , ميـزان تـراكم جمعيـت تـراكم ساختماني در واحدهاي شهري و حق تقديم مربوطه به مناطق بهسازي و نوسازي و توسعه و حل مشكلات شهري و موقعيـت كليه عوامل مختلف شهري در آن طرح پيش بيني شده و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالكيت براساس مدارك ثبتـي تهيـه و تنظيم مي شود .

42. طرح جامع :طرحي است بلند مدت كه در آن چگونگي استفاده از اراضي و منطقـه بنـدي مربـوط بـه منـاقط مسكوني , تجاري , صنعتي , بازرگاني , كشاورزي , تأسيسات و تجهيزات شـهري و نيازمنـدي هـاي شـهري , خطـوط كلـي ارتباطي , محل استقرار فرودگاه ها و بنادر و ترمينال هاي مسافربري , سطح لازم جهت تجهيزات و تسهيلات شهري , ضـوابط و مقررات مربوط به بهسازي و نوسازي و اولويت هاي مربوط به آنها وهمچنين ضـوابط  بـه حفـظ بناهـاي تـاريخي و منـاظر طبيعي تهيه و طراحي مي شود .

43. كاربري : در ارتباط با طرح جامع , طرح تفصيلي ( يا طرح هادي ) داراي مفهوم و كاربرد مي باشد . به طور كلي تعيين نحوه استفاده از زمين را كاربري زمين مي نامند . تعيين كاربري , براساس مطالعات اساسي در جهت شـناخت از شـهر و آشـنايي بـا چگونگي و پراكندگي فعاليت هاي شهري استوار مي باشد , بايد بدانيم در وضع موجود , پراكندگي انواع فعاليت هـاي شـهري مانند مسكوني , بهداشتي , آموزشي , راه ها و معابر به چه شكلي بوده و از كل مساحت شهر , نسبت هريك از كـاربري هـاي زمين چه ميزان و هريك از فعاليت ها در چه مسافتي و با چه كيفيتي در سطح شهر قرار گرفته انـد و رابطـه آنهـا بـا يكـديگر چيست و تا چه اندازه اي داراي يك ارتباط منطقي مي باشند .

            كاربري هاي شهري را به دسته هاي مختلف تقسيم كرده اند كه عبارتند از :

1. كاربري مسكوني : شامل منازل مسكوني , با تراكم هاي كم ,متوسط , زياد و بسيارزياد .
2. كاربري فرهنگي و مذهبي : شامل سينما , تئاتر , كتابخانه , حسينيه , مسجد .
3. كاربري آموزشي : شامل مهد كودك و كودكستان , دبستان , مدرسه راهنمايي , دبيرستان و دانشگاه .
4. كاربري بهداشتي : شامل درمانگاه ها , كلينيك ها و بيمارستان ها .
5. كاربري فضاي سبز : شامل پارك كودك , پارك , فضاي سبز , كمربند سبز , قبرستان ها
6. كاربري ورزشي : شامل زمين هاي بازي , باشگاه هاي ورزشي , استاديوم هاي ورزشي
7. كاربري پاركينگ : شامل پاركينگ هاي طبقاتي , پاركينگ هاي همكف .
8. كاربري تجهيزات شهري : شامل آب , برق , گاز , تلفن , فاضلاب و ساير تأسيسات .
9. كاربري خدمات شهري : شامل آتش نشاني , پست و مخابرات , نواحي شهرداري و حوزه هاي نيروهاي انتظامي .
10. كاربري اداري : شامل وزارتخانه ها , نهادهاي انقلابي , شهرداري ها .
11. كاربري صنعتي : شامل كارگاه ها , كارخانجات , تعميرگاه ها و كارگاه هاي توليدي .
12. كاربري خدمات عمومي : شامل كشتارگاه ها , مترو .
13. كاربري انبارداري : شامل انبارها , سردخانه ها , باراندازها .
14. كاربري تجاري : شامل سوپرماركت ها , مغازه ها , رستوران ها , عمده فروشي ها .
15. كاربري كشاورزي : شامل اراضي مزروعي و صيفي كاري .
16. كاربري باغ : باغ هاي خصوصي جهت استراحت پايان هفته .
17. كاربري مختلط : شامل چند عملكرد از كاربري هاي مختلف در يك ناحيه ( تجاري , مسكوني , اداري ) .
18. كاربري حمل و نقل : شامل ترمينال هاي اتوبوس هاي مسافربري , ايستگاه هاي مترو , پايانه هاي راه آهن و فرودگاه .

44. قطعه زمين : عبارت است از زميني كه داراي يك سند مالكيت بوده به وسيله خيابان يا معبر مجزا ( تفكيك ) نگرديده باشد.
45. ساختمان : هر بناي سرپوشيده كه براي مسكن و زندگي و يا فعاليت انسان و نگهداري حيوان , كـالا , ماشـين آلات و غيـره در نظر گرفته شده است .
46. واحد مسكوني : يك يا چند اتاق كه به يكديگر ارتباط داشته ولي از نقطه نظر سـاختماني بـا سـاير اتـاق هـايي كـه در آن ساختمان قرار دارد مجزا باشد و در عين حال يك واحد مجزاي مستقل براي اشتغال دائمي خانوار با تجهيزات لازم براي افـراد از نقطه نظر خوابيدن و غذاخوردن باشد .

47. سطح ناخالص طبقات : سطح ناخالص طبقات عبارت است از جمع كل مساحت طبقات ساختمان با احتساب ديوارهـاي خارجي .
48. سطح خالص طبقات : عبارت است از سطح ناخالص طبقات ساختمان منهاي تمامي فضايي كه براي پاركينـگ و رفـت و آمد ( مانند راهرو , آسانسور , پله و غيره ) ديوارها و ساير مصارف مربوط تشخيص داده شده است .
49. ضريب سطح طبقات ( تراكم ساختماني ) : عبارت است از نسبت سطح ناخالص طبقات ساختماني بـه سـطح كـل قطعه زمين .
50. عمران : اقدام به ساختمان و يا تغيير در ساختمان موجود يا ساير فعاليت هاي مشابه اعم از زيرزمين و يا روي زمين .
51. اضافات : هرنوع اقدامي كه سطح ناخالص طبقات را اضافه نمايد اعم از اينكه اضافات در داخل ساختماني صورت گيرد و يا در مجاورت آن در ارتباط با آن در قطعه زمين مربوط به ساختمان .