ضوابط و مقررات طرح تفضیلی جدید شهر تهران 

 ساختار پهنه بندي شهر تهران

پهنه بندی استفاده از اراضي محدوده شهر تهران، مبتني بـر  سـاختاري  اسـت  كـه  بـراي  جلـوگيري  از تـداخل  غيرضروري و نامناسب کارکردها،  کاربريها و فعاليت ها و ارتقاء کيفيت و کارايي محـيط  شـهري  نظـام  يافتـه  اسـت . پهنه بندي شهر تهران در مقياس كلان، بيانگر نحوه استفاده از اراضي در عرصه هـاي  متمـايز  شـهري ، بـا  توجـه  بـه  كاركردهاي كلي و در مقياس خرد، شامل ضوابط و مقرراتي است كه نحوه و چگونگي سـاخت  و سـاز  در زيرپهنـه هـا ، مانند حداکثر تراکم ساختماني مجاز و چگونگي توده گذاری (سطح اشغال و محل توده گذاری و استقرار بنا در قطعه) و ارتفاع و تعداد طبقات مجاز ساختمان  با توجه به عرض معبر و توان دسترسي شبکه شهري را ،متناسب بـا  مسـاحت  قطعه و تراکم تعيين مي سازد.

بر مبناي اصول پهنه بندی و نقشه مصوب آن در طرح جامع تهران، نقشه هاي طرح تفصيلي شهر تهران بصـورت يكپارچه در محيطي مناسب از سيستم اطلاعات جغرافيايي (GIS) در مقياس ١:٢٠٠٠، سامان يافته، تا به عنـوان سـند مصوب و ملاك عمل شهر، موجبات پاسخگويي به صاحبان اراضي براي هرگونه ساخت و ساز، با تراکمهاي سـاختماني مجاز، را فراهم نمايد.

نحوه استفاده از اراضي، چگونگي ساخت و ساز، كم و كيف فعاليت هاي قابل استقرار و بهره برداري هـاي مجـاز در هر محدوده از شهر تهران، براساس نقشه  و ضوابط و مقررات طرح تفصيلي تهران است.

تدقيق و مرزبندي پهنه ها در طرح تفصيلي شهر تهران در قالب زيرپهنه ها با کد سه رقمي، بر مبنـاي معيارهـا و شاخصهاي كمي و کيفي و با توجه به ويژگيهاي هر پهنه و وجه غالب شکل گرفته قبلي و گرايش به انـواع سـاخت و ساز از نظر تراکم و طبقات و با جهت گيريهاي سازمان فضايي و ساماندهي سيما و کالبد شهر در مناطق شهري انجـام گرفته است. بر اين اساس “پهنه سکونت” با توجه به همگني و وسعت قطعات، عرض معابر، تراکم و ارتفاع ساختمانها و تعداد طبقات، سطح اشغال زمين و نيز ميانگين تراکم نفر در هکتار، و همچنين “پهنـه فعاليـت” برحسـب مقيـاس عملکردي (عملکردهاي فراشهري، شهري، منطقهاي، ناحيهاي و محلي)، و “پهنه مختلط” با ترکيبـي از شـاخص هـاي مذكور در پهنه هاي سکونت و فعاليت و سرانجام “پهنه حفاظت” (سبز و باز) با توجه به ويژگيهاي طبيعي خـاص و بـا رويکرد حفاظت فعال، از يکديگر متمايز شده اند.

در پهنه بندي طرح تفصيلي شهر تهران  ،٥٥ زيرپهنه متمايز شده كه نقشه هاي مقيـاس ١:٢٠٠٠ طـرح تفصـيلي شهر تهران، نشانگر موقعيت و پراكنش زيرپهنه هاي مذكور، در محدوده ي شهر تهران است. اين نقشه هـا، همـراه بـا ضوابط و مقررات، به صورت توأمان ،اسناد اصلي هدايت و کنترل تحولات کالبدي شهر تهران، را تشکيل داده و بـراي شهرداري تهران و کليه دستگاههاي اجرائي ذيربط و ذينفعان حقيقي و حقوقي محدوده شهر تهران، لازم الاجراست.

نحوه استفاده از اراضي و ساخت و ساز در”پهنه سکونت”(R)

پهنه سكونت، محدوده هايي از شهر است، که کاربري غالب آن مسکوني بوده و به غير از قطعـات  و پـلاک هـاي  مسکوني، شامل شبکه معابر و دسترسي ها ،برخي از فعاليت هاي انتفاعي و غيرانتفاعي و خـدمات  پشـتيبان  سـکونت  است. در اين پهنه به منظور تأمين امنيت و آرامش، استقرار طيفي گسترده از فعاليتها ممنوع و يـا  مشـروط  بـوده ، و صرفاً استقرار فعاليتهاي تجاري جزء و خدمات در مقياس محله اي و ناحيه اي، مرتبط با نيازهاي اوليه ساكنان، شامل؛ آموزشي، بهداشتي- درماني، فرهنگي، مذهبي، تفريحي – گردشگري، ورزشي، پارکينگ هاي عمـومي  و فضـاي  سـبز  مجاز است.

در پهنه سكونت، به منظور كاهش و تعديل تقاضاي سفر و افزايش سرزندگي در محيط هاي مسكوني، فعاليت هاي مجاز به استقرار شامل خدمات انتفاعي و غير انتفاعي و همچنين واحدهاي تجاري خرد، براي رفع نيازهاي خـدماتي  و مايحتاج روزمره ساكنين، با عملكرد در مقياس محله ساماندهي مي شوند تا تدريجﹰا در مراكز محلات تمركز يافته و يـا  موجبات شكل گيري مركز محله را طبق اسناد توسعه و عمران محلات، فراهم سازند.

خدمات محله اي موجود پشتيبان سكونت (انتفاعي و غيرانتفاعي، مانند واحدهاي تجاري خرد) در پهنه سـكونت تثبيت مي شود و كمبودهاي خدماتي هر محله نيز در زيرپهنه هاي M113 ،S214 ،S124 و M114، بـه عنـوان مركـز محله سامان يافته و يا با مكان يابي مركز مناسبي براي محله، در پهنه هاي مسكوني، عرصه هايي براي استقرار خدمات پيش بيني شده و سامان مي يابد.

پهنه کلان سکونت( R)، شامل؛ دو پهنه اصلي “مسکوني عام” و “مسکوني ويژه” با کـدهاي يـک رقمـي(  R1 و R2)، ٩پهنه با کد دو رقمي شامل؛ مسكوني با تراکم کم( R11)، مسكوني با تراکم متوسط( R12) و مسـكوني بـا تـراکم زيـاد (R13)، بافت مسکوني ارزشمند روستائي( R21)، بافت مسکوني ارزشمند تـاريخي ( R22)، بافـت مسـکوني ارزشـمند معاصر( R23)، بافت مسکوني ارزشمند سبز( R24)، مسکوني ويژه پهنه مرکزي( R25) و مسکوني ويژه پهنه محورهـاي شهري و بلندمرتبه( R26) است، که با توجه به مولفه هاي کالبدي از جمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقـات، جمعـاً در ٤١ زيرپهنه با کد سه رقمي و به شرح جدول( ١) “ضوابط استفاده از اراضي و ساخت و سـاز در زيرپهنـه هـاي سـكونت،” طبقه بندي شده اند. ضوابط و مقررات استفاده از اراضي در زيرپهنه هاي سكونت، به قرار زير است:

٢-١: نحوه ساخت و ساز در پهنه سکونت (شامل ميزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختماني) براسـاس جدول شماره يك اين سند بوده و لازم الاجرا است.

٢٢-: محدوده هايي از پهنه سکونت شهر به دليل برخورداري از ارزش هاي طبيعي، تـاريخي، فرهنگـي، هـويتي و يـا موقعيت ويژه، از شرايط خاصي براي ساخت و ساز برخوردار بوده و تابع ضوابط و مقررات ويژهاي است.

٣-٢: تعداد طبقات در پهنه سكونت، هماهنگ و متناسب با تراکم ساختماني مجاز و سطح اشغال زمين اسـت ، كـه  درزيرپهنه هاي مسکوني عام( R1) از ٢ تا ٦ طبقه متفاوت بوده و طبق جدول شماره (١) اين سند است.

٤-٢:  در زيرپهنه هاي مسكوني عام( R1) و زيرپهنه هاي مسکوني ويژه( R25 و R26)، متناسب با کاهش سطح اشغال زمين، و با رعايت سقف تراكم مجاز ساختماني، افزايش طبقات، با تاييد شهرداري منطقه، مجاز است.

تبصره: شهرداري تهران (معاونت شهرسازي و معماري) ملزم است، ظرف مدت سه مـاه دسـتورالعمل نحـوه اجـر اي بنـد ٤ -٢ را تدوين و اعمال نمايد  .

٢-٥-: در كليه زيرپهنه هاي سكونت عام( R1) به منظور ممانعت از تفكيك اراضي و املاك در قطعاتي بـا وسـعت سـه برابر حداقل اندازه قطعه، يك طبقه تشويقي با تراکم متناظر و در قطعاتي با وسعت پنج برابـر حـداقل انـدازه قطعه، دو طبقه تشويقي با تراکم متناظر مجاز است. براي مواردي كه تعداد طبقات ،٢١ طبقـه و بيشـتر باشـد، منوط به تهيه طرح توجيهي و تصويب در کميسيون ماده پنج، است.

٢-٦-:  در زيرپهنه هاي مسکوني عام( R1)، سطح اشغال در کليه قطعات، (اعم از زيربناي مفيد و غير مفيد)، حداکثر تا 60 درصد مساحت ملک طبق سند مالکيت است. در كليه قطعات زيرپهنه هاي مذكور، که طول آنها مساوي يـا بيشتر از ٥٢ متر و يا وسعت آنها ١٨٠ مترمربع و يا بيشتر باشد ،پيشروي طولي تا ٢ متر ، با حفظ سطح اشغال و رعايت همجواري ها و حقوق همسايگي، مجاز است.

تبصره: به منظور مساعدت در تأمين پارکينگ، پيشروي طولي به ميزان يک متر، مازاد بر مقادير مـذکور، بـدون سـقف اساسـي، صرفاً در طبقه همکف، مجاز است.

٢-٧-: ميزان سطح اشغال زيرزمين اول ساختمانهاي مسکوني حداکثر تا 80 درصد وسعت قطعه به شـرط عـدم قطـع درختان، مجاز است. در زيرزمين هاي دوم به پايين، در قطعات باحداقل مساحت ٢٠٠ مترمربـع، ميـزان سـطح اشغال صرفاً جهت احداث پارکينگ و مشاعات مربوطه، تا 100 درصد قطعه با رعايت كليه جوانب فنـي و بـرا ي اراضي داراي شيب قابل توجه، با تأييد شهرداري منطقه، مجاز است. در مواردي كـه سـطح اشـغال زيـرزمين بيشتر از سطح اشغال طبقه همكف باشد، سقف زيرزمين نبايد از تراز كف اعلام شده، تجاوز نمايد.

٢-٨-: محل استقرار ساختمان (توده گذاری) در تمامي قطعات پهنه سکونت، ضمن رعايت حقوق همسـايگي و رعايـت حداکثر سطح اشغال و حداکثر پيشروي طولي و طبقات مجاز، صرفاً در سـطح 70 درصـد مسـاحت قطعـه بـا پيشروي از شمال در طول قطعه، مجاز است. در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه شـمالي زمـين، نحـوه استقرار ساختمان، با رعايت موارد مذكور ،توسط شهرداري منطقه، تعيين مي شود.

٢-٩-: در تمامي زيرپهنه هاي سکونت، تعداد طبقات مسکوني و تراکم مجاز ساختماني در جدول شـماره (١)، از اولـين طبقه مسکوني به بالا، محاسبه مي شود .

10-٢: پارکينگ مورد نياز براي هر واحد مسكوني در پهنه سكونت (R)، و براي کليه واحدهاي مسکوني هر سـاختمان ،حداقل يك واحد پاركينگ براي هر واحد مسكوني است، که در همان قطعه و در صـورت عـدم امكـان تـامين پاركينگ در آن قطعه، در پاركينگ هاي خارج از ملک در شعاع حداكثر ٢٥٠ متر، با اسناد تفکيکي مجاز است.

تبصره : شهرداري تهران ملزم است طي سه دوره پنج ساله در كليه محلات شهر تهران، به ويژه در محلاتي كـه تـامين پاركينـگ در قطعات مسكوني امكان پذير نيست ،موجبات احداث پاركينگ هاي طبقاتي را طبـق اسـتانداردهاي لازمـ ه و براسـاس اسناد توسعه و عمران محله ،فراهم نمايد.

٢-١١: احداث واحدهاي مسکوني با مساحت (زيربنا) کمتر از 35 مترمربع، (سطح مفيد) با توجه به حداقل بعد خانوار و حداقل سرانه زيربناي خالص مسکوني (حدود 17.5 مترمربع براي هر فرد) تا افق طرح (١٤٠٥)، مجاز نيست.

٢-١٢: در كليه پهنه هاي سكونت، به استثناي زيرپهنه هاي R111 و R112، بافت هاي ارزشمند سبز ،روستايي و تـاريخي  اعمال حداكثر تراكم ساختماني مجاز، منوط به رعايت حداقل اندازه قطعه و حداقل عرض معبر، طبـق جـدول شماره( ١) است .

٢-١٣: ضوابط و مقررات ساخت و ساز در بافت مسكوني ارزشمند معاصر( R231)، طبق اصـول و ضـوابط طـرح هـاي مصوب پهنه هاي مذكور است.

تبصره: ساخت و ساز بافت ارزشمند معاصر نارمک(R231)، طبق ضابطه وضع موجود ملاک عمل در اين محدوده است.

14-٢: در تمامي زيرپهنه هاي سكونت عام( R1) و زيرپهنه هاي سكونت ويژه( R25 و R26)، اگر مساحت ملك كمتر از حدنصاب اندازه قطعه و يا عرض گذر مجاور آن، كمتر از حداقل هاي جدول شماره (١) باشـد ، ازحـداكثر  تعـداد  طبقات مجاز ساختمان، يك طبقه با تراکم متناظر كاهش مي يابد. در مواردي كه قطعه اي هم از لحـاظ  حـداقل  اندازه و هم از لحاظ عرض گذر مجاور، كمتر از حداقل هاي جدول (١) باشد، دو طبقه از حداكثر تعداد طبقات بـا تراکم متناظر، كاهش م ييابد.

تبصره(1): کاهش طبقات، مي بايد به گونه اي اعمال شود، که تعداد طبقات از ٣ طبقه روي پيلوت و زيرزمين کمتر نشود.

تبصره( ٢): كاهش طبقات در زيرپهنه هاي مسکوني با تراکم کم، اعمال نمي شود.

تبصره( ٣): ساخت و ساز در قطعات ريزدانه، طبق بندهاي ١ -٥١ تا ١٥- ٥ فصل دوم مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصيلي است.

تبصره( ٤)^*: تقليل حداقل اندازه قطعات، در زيرپهنه هاي مسکوني ويژه (^R26)، مشتمل بر تقليل اندازه قطعـه، از ١٠٠٠ بـه ٧٥٠ مترمربـع، در زيرپهنـه (^R261) و از ١٥٠٠ بـه ١٠٠٠ مترمربـع در زيرپهنـه (^R262) و از ٥٠٠٠ بـه ٣٠٠٠ مترمربـع، در زيرپهنه (^R263) است.

تبصره( ٥)^* : حذف قيد سقف واحدپذيري سکونت، در زيرپهنه هاي مسکوني ويژه( ^R241).

* مصوب کميسيون ماده پنج، با لحاظ انعکاس آن به شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران.

٢-١٥: شهرداري تهران، ملزم است با توجه به مصوبه طرح تفصيلي يكپارچه شهر تهران (ماده سه، تبصره دو) در سال اول اجراي طرح تفصيلي، در چارچوب بازنگري طرح تفصيلي جديد شهر تهران، ضمن تعيـين حـداقل انـدازه قطعات به تفكيك مناطق در زيرپهنه هاي مسكوني با تراكم كم، نسبت بـه  تـدقيق منطقـه اي انـدازه حـداقل قطعات و عرض معابردر ساير زيرپهنه هاي مسكوني نيز اقدام نمايد.

16-٢: احداث ساختمان بلندمرتبه در زيرپهنه مسکوني ويژه R263، در قطعات بـا حـداقل  مسـاحت  ٣٠٠٠ مترمربـع ، منوط به تهيه طرح سه بعدي و تاييد آن در مراجع ذيصلاح است.

(الف): مرجع رسيدگي و تاييد نهايي طرح هاي توجيهي قطعات ٣٠٠٠ مترمربع و بيشتر، به پيشنهاد شـهرداري منطقه، معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران است.

(ب): شهرداري تهران مكلف به تهيه دستورالعمل طراحي براي ساختمان هاي بلندمرتبه مسکوني ،ظرف مـدت يكسال، پس از ابلاغ طرح تفصيلي تهران و تصويب آن در مراجع قانوني مربوطه  است.

(ج): با ابلاغ طرح تفصيلي، ضوابط بلندمرتبه سازي به شيوه هرمي، ملغي است.

17-٢: در زيرپهنه هاي مسکوني ويژه R261 در قطعاتي با مساحت كمتر از ٣٠٠ مترمربع، حداكثر تعداد طبقات مجـاز ساخت و ساز، سه طبقه، با حداكثر سطح اشغال 50 درصد و در زيرپهنه هاي مسکوني ويـژه  R262 و R263، در قطعاتي با مساحت كمتر از ٥٠٠ مترمربع، حداكثر تعداد طبقات مجاز ساخت و ساز، چهار طبقه با حداكثر سطح اشغال 50 درصد است.

18-٢: شهرداري تهران، در سال اول اجراي طرح تفصيلي، ملزم به تدوين دستورالعمل تعيين نسبت هاي عرض (بر يـا لبه) به طول (عمق) قطعه براي شرايط متفاوت در زيرپهنه هاي مسکوني ويژه( R62 ) است.

19-٢: شهرداري تهران موظف است، ظرف مدت يک ماه، با همکاري و تاييد دبيرخانه شورايعالي شهرسازي و معماري ايران، در پهنههاي سکونت (R) محدودههايي را که داراي شرايط خاص هسـتند، شناسـايي و در حـد تـراکم مصوب طرح جامع و يا در حد تراکم وضع موجود ملاک عمل و يا در حد تراکم وضع موجود غالب محدوده مورد نظر، تثبيت و در نقشه هاي طرح تفصيلي شهر اعمال نمايد. (از جمله اراضي باغات کـن، شـهرک آ زادشـهر در منطقه ٢٢، شهرک گلستان در منطقه ٤ و حريم امنيتي کاخ سعدآباد)

٢-٢٠-: در کليه زيرپهنه هاي مسکوني، به غير از پهنه هاي ارزشمند سبز، روستايي و تاريخي، در قطعـات بـا مسـاحت بيش از ٢٠٠٠ مترمربع، احداث بناي مسکوني بلندمرتبه ،با  ارائه طرح توجيهي (شهرسـاز ي، زيسـت محيطـي، اقتصادي و فني) و منوط به تصويب در کميسيون ماده پنج شهر تهران است.

نحوه استفاده از اراضي و ساخت و ساز در “پهنه فعاليت( “S)

اين پهنه، قسمتهايي از شهر است،که وجه غالب آن، کار و فعاليت بوده و سهم سکونت در آن بسيار محـدود و تابع نظم عمومي اين پهنه و فضاهاي کار و فعاليت است. تعيين و تدقيق اين پهنه در محدوده شهر، براي متمايز كردن پهنه های کار و فعاليت از ساير پهنه ها، به ويژه سکونت است ،تا ضمن ارتقاء كيفيت محيط شـهري، رونـق فعاليـت در فضاهاي شهري ميسر شود. اين پهنه در عرصه هاي بسيار متراکم فعاليت با دسترسي هاي ضعيف و استقرارهاي خطـي و پراكنده محدود شده و در مراکز جديد و پهنه های مستعد و رو به تـوسعه شهري، با دستـرسي هاي مناسب به معابر اصلي، خطوط و ايستگاه هاي اصلي مترو، گسترش يافته است.

اين پهنه به تفکيک زمينه هاي فعاليت، از زيرپهنه های متمايز تجاري، خدماتي، اداري و صنعتي و يا اختلاطـي از اين فعاليت ها در مقياس عملکردي محلي، ناحيه اي، منطقه اي، شهري و فراشهري تشکيل شده و عرصه اصلي استقرار و بارگذاري مناسب فعاليت، براي جلوگيري از تداخل نامناسب کاربري ها، ارتقاء کيفيت محيط شهري، و در جهت رونق فعاليتهاي سازگار با محيط زندگي ساکنين شهر تهران است.  سكونت در پهنه فعاليت، بـا توجـه بـه نظـم عمـومي فضاهاي كار و فعاليت، معطوف به تثبيت سكونت موجود در فضاهاي سنتي فعاليت (مانند بازار) و ساماندهي سـكونت موجود در فضاهاي فعاليت به شيوه اي مناسب و توأمان، براي سرزنده ماندن شبانه روز فضاهاي فعاليت مـدرن (ماننـد مراكز و پرديس هاي شهري) است.

عرصه هاي فعاليت در شهر تهران، با استفاده از محدوده هاي مستعد توسعه و تبديل کـاربري هـاي، نـاهم سـنخ ،نامناسب و ناسازگار با محيط شهري (مانند کاربريهاي نظامي، انبارهاي متروکه، صنايع مزاحم و …) گسترش و توسعه يافته، و در عرصه هاي خاص، مانند بافتهاي متراکم با دسترسيهاي ضعيف و استقرارهاي خطي و پراکنـده، محـدود شده است.

پهنه کلان فعاليت( S)، شامل سه پهنه اصلي با کد يک رقمي( S2 ،S1 و S3)، هفت پهنه با کد دو رقمـي شـامل؛ بازار (تجاري، خدماتي و فرهنگي) (S11)، محورها و گستره هاي تجاري، اداري و خدمات( S12)، گسـتره هـا و مراکـز تجاري، اداري و خدمات( S21)، گستره ها و مراکز تجاري، اداري و خدمات (با غلبه فرهنگـي) ( S22)، صـنعت ( S31)، گستره و محور کارگاهي – توليدي( S32) و بالاخره خدمات صنعتي و فني( S33) است که با توجه بـه مقيـاس و نـوع عملکرد و عوامل مختلف کالبدي از جمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات، در ٩١ زيرپهنه با کد سه رقمي و به شرح جدول شماره (٢) طبقه بندي شده اند. ضوابط و مقررات استفاده از اراضي در زيرپهنه هاي فعاليت، به قرار زير است:

١-٣: ويژگي هاي کالبدي و نحوه ساخت و ساز در پهنه فعاليت شامل ميزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقـات مجـاز ساختماني در جدول شماره (2) اين سند ارائه شده و لازمالاجرا است.

٢-٣: “عقب نشيني توده ساختمان و تورفتگي “در طبقه همکف با آزادسازي فضا براي تردد، تجمـع  و مکـث  عـابرين پياده در محورهاي فعاليت زيرپهنه های (S1) و( S2)، به ميزان حداقل٣ متر الزامي است. بديهي اسـت  فضـاي  حاصل از عقب نشيني توده ساختماني، تحت مالکيت صاحب ملك بوده، و جزء تراکم و سطح اشغال محسـوب نم يگردد .ولي مالك مكلف است موجبات استفاده عمومي از اين فضاها را فراهم سازد.

تبصره: در مواردي که” عقب نشيني و تورفتگي” به دلايل فني به تشخيص شـور اي معمـا ري منطقـه، امکـا نپـذير نيسـت، صـدور پروانه بدون عقب نشيني، بلا مانع است.

٣-٣: در برخي از زيرپهنه هاي فعاليت( S)، شامل S212 ،S211 ،S123 ،S122 ،S121 و S213، ايجاد پيلوت در جـوار معبر اصلي ممنوع و حداکثر ارتفاع مفيد ساختمان در طبقه همکف و اول براي واحدهاي تجاري با نـيم طبقـه ، حداكثر 6.5 متر و در زيرزمين، هم كف و طبقه اول (بدون نيم طبقه) براي واحدهاي تجـاري حـداكثر 4.5 متـر مجاز است. احداث نيم طبقه در واحدهاي تجاري در طبقات دوم به بالا ممنوع است.

• : عملکرد، يا کاربري تجاري در اين پهنه، شامل کليه واحدهاي تجاري (مغازه ها و صنوف)، فروشگاه هاي بزرگ، پاساژها ،دفاتر تجاري، شعب بانک ها ،بنگاهها و شرکتهائي است، که طبق قانون تجارت و مشابه آن اداره مي گردند.

تبصره : شهرداري تهران مكلف به تعيين عملكردهاي مجاز به استقرار، در كليـه زيرپهنـه هـاي اسـتفاده از اراضـي، ظـرف مـدت دوسال است، تا پس از تصويب در مراجع ذيصلاح، مبناي استقرار فعاليت، در پهنه ها شود.

• : در تمامي زير پهنه هاي فعاليت، در صورتي كه مساحت ملك به حد نصاب اندازه قطعه، نرسد، يا عرض گـذر مجـاور آن كمتر از حداقل هاي پيش بيني شده در جدول شماره( ٢) باشد، حداكثر تعداد طبقـات مجـاز سـاختمان، يـك طبقه با تراکم متناظر ،كاهش مي يابد. در صورتي كه ملكي، هـم از لحـاظ حـداقل انـدازه قطعـه و هـم از لحـاظ عرض گذر، كمتر از حداقل هاي تعيين شده در جدول باشد، حداكثر تعداد طبقات، ٢ طبقه با تراکم متناظر، كـاهش مي يابد، مشروط بر اين كه پس از كاهش طبقات، تعداد طبقات باقيمانده روي زمين در اراضي و امـلاک بـا وسـعت ٣٠٠ مترمربع و بيشتر، كمتر از ٣ طبقه نباشد. در زيرپهنه S212، احداث بنا در چارچوب ضوابط زيرپهنه مـذكور، منوط به ارائه طرح توجيهي مربوطه و تأييد معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران است.

تبصره (1): در كليه زير پهنه هاي فعاليت ،به استثناي زيرپهنه ^S124، در صورتي كه اندازه قطعه، كمتـر از ٣٠٠ متـر مربـع باشد، احداث صرفاً يك طبقه براي فعاليت، با 80 درصـد سـطح اشـغا ل، پـس از رعايـت اصـلاحي و بـا تـامين پاركينـگ و رعايت حقوق قطعات همجوار با تاييد شهرداري منطقه، مجاز است. در هرحال عرض گذر نبايد از ٦ متر كمتر باشد.

تبصره( ٢): در زيرپهنه های ^S121، براي قطعات با وسعت ٣٠٠ تا ١٠٠٠ مترمربع، حداکثر طبقات ٩ طبقه و حـداکثر تـراکم ٤٢٠ درصد، با رعايت ساير ضوابط و مقررات زيرپهنه مذکور است.

تبصره( ٣): کاهش طبقات در زير پهنه های ^S3 براي قطعات بين 300 مترمربع تا حد نصاب مساحت قطعـ ه در زيرپهنـه هـاي مـذکور،  به گونهاي اعمال می شود که تعداد طبقات دو طبقه با کاهش تراکم متناظر در سطح اشغال مجاز زيرپهنه است.

تبصره( ٤): کاهش طبقات در زيرپهنه های ^S3، به گونه اي اعمال می شود که تعداد طبقات از ٢ طبقه کمتر نباشد.

٦-٣: در كليه زيرپهنه هاي فعاليت( S1) و( S2)، به منظور ممانعت از تفكيك اراضي و املاك، در قطعاتي با وسعت سـه برابر حداقل اندازه قطعه، يك طبقه تشويقي با تراکم متناظر و در قطعاتي با وسعت پنج برابـر حـداقل انـدازه قطعه، دو طبقه تشويقي با تراکم متناظر مجاز است. براي مواردي كه تعداد طبقات ،٢١ طبقـه و بيشـتر باشـد، منوط به تهيه طرح توجيهي و تصويب در کميسيون ماده پنج، است.

٧-٣: احداث بناهاي بلندمرتبه، در زيرپهنه S125 ،S121 و S211 ، با رعايت ضوابط مربوطه طبق جدول شـماره (2) و حفظ سيما و منظر شهري، پس از تهيه و تصويب ضوابط طرح بلندمرتبه سازي در كميسيون مـاده پـنج شـهر تهران و با ارائه گزارش توجيهي و نقشه هاي طرح اوليه و سه بعدي پروژه، پس از تائيـد معاونـت شهرسـازي و معماري، بلامانع است.

تبصره : تا زمان تصويب ضوابط بلندمرتبه سازي ، احداث بناهاي بلند مرتبه( ١٢طبقه و بيشتر) در سطح شـهر تهـرا ن، بـه صـورت موردي و صرفاً با تصويب کميسيون ماده پنج ،مجاز است.

٨-٣: در كليه قطعات زيرپهنه S222 نقشه هاي طرح تفصيلي، تهيه طرح هاي موضعي ويژه و تأمين فضاي سبز و بـاز ، در حداقل 50 درصد سطح زمين، الزامي است.

٩-٣: در زيرپهنه هایS321 و S322، احداث فضاهاي مسکوني پشتيبان صنعت (مهمان پذير، پانسـيون، اسـتراحتگاه  مخصوص کارکنان) مشروط به عدم دسترسي مستقل و در حد نياز مجموعه هاي صنعتي، حداكثر در دو طبقـه مجاز است.

تبصره : صدور پروانه با کاربري مسکوني در پهنه( ^S)، براي معدود پلاکهـايي کـه از قبـل مسـکوني بـا پروانـه و يـا پايـان كـار بوده اند، در حد تراكم موجود (حقوق مكتسبه) مجاز است.

١٠-٣: نوع بهره برداري ، نحوه بارگذاري ، سطح اشغال و تعداد طبقات بناهاي بلندمرتبه در زيرپهنـه S125، براسـاس ضوابط مصوب بلندمرتبه سازي در کميسيون ماده پنج شهر تهران و با ارائه گزارش توجيهي مربوطه به پيشنهاد شهرداري منطقه و تأييد معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران بلامانع خواهد بـود . تـا زمـان تصـويب ضوابط بلندمرتبه سازي ، احداث بناهاي بلند مرتبه( ١٢طبقه و بيشتر) در سطح شهر تهران به صورت موردي و صرفاً با تصويب کميسيون ماده پنج مجاز است.

١١-٣: احداث بنا در قطعات تخصيص يافته به صنعت در پهنه S31 بر اساس طرح ويژه ، پـس از اخـذ موافقـت هـاي اصولي مربوطه از دستگاه هاي ذيربط (وزارت صنايع و سازمان حفاظت محيط زيست) و ضمن رعايـت حـداقل بيست درصد( ٢٠%) فضاي سبز و باز عمومي و تأييد معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران مجاز است.

تبصره : در كليه زيرپهنه هاي ^S12 و ^S2 و ^S3، تخصيص 20 درصد از عرصه هر پلاك به فضاي سبز الزامي است.

١٢-٣: ارتفاع مجاز ساخت و ساز در زيرپهنه هاي S322 ،S312 و S332، حداكثر 10 متـر و در زيرپهنـه هـاي S321 و S331، حداكثر ٢١ متر است.

١٣-٣: براي ساخت و ساز در کليه پلاکهايي که در زيرپهنه هاي S125 ،S121 و S211 و S212 قرار گرفتهاند ،تدوين و تصويب دستورالعمل طراحي شهري ،توسط معاونت شهرسازي و معماري الزامي است .همچنين تهيـه »طـرح توجيهي سه بعدي«، براي پلاك هايي با وسعت بيش از سه هزار مترمربع و فضاهاي پيراموني آن (حداقل در يك بلوك شهري)، با پيشنهاد اوليه شهرداري منطقه، و سپس تاييد و ابلاغ نهايي طرح توسط معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران، الزامي است.

١٤-٣: در كليه زيرپهنه هاي فعاليت، براي قطعات شمالي محورهاي شرقي – غربي که توده ساختماني آن ها در شـما ﹺل قطعه شکل گرفته، حياط و فضاي باز مجاور معبر مي بايد از بدنه يا جداره نرم و شفاف و رؤيت پذير (ديوار كوتاه با ارتفاع بين ٠٥ تا ٠٨ سانتيمتر همراه با نرده، مشجر و …) برخوردار بوده و فاقد ديوار باشد.

١٥-٣: در كليه زير پهنه هاي فعاليت كه داراي طرح هاي موضعي است، تفكيك اراضي و املاك تا زمان تهيه و تصـويب طرح ويژه مربوطه، ممنوع بوده و پس از آن نيز صرفﹰا در چارچوب ضوابط طرح موضعي مصوب است. همچنين تا زمان تهيه و تصويب طرح هاي مذكور، چنانچه مالك قطعـه  اي، تقاضـاي  پروانـه  مسـكوني  داشـته  باشـد ، در چارچوب قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد کاربري براي امر مسکن به شرکت هاي تعاوني مسکن و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي و آئين نامه اجرايي آن، در قطعات با مساحت کمتر از ٣٠٠ مترمربع صرفاً بـا سطــح  اشغال ٠٥ درصد و تراكم ساختماني ٠٠١ درصد در ٢ طبقـه  روي زيـرزمين  و حـداکثر  تـا  سـقف ٢٠٠ مترمربـع  زيربناي مفيد و در ساير اراضي صرفﹰا با سطح اشغال ٠٤ درصد و تراكم ساختماني ١٢٠ درصـد در ٣ طبقـه  روي زيرزمين و حداکثر تا سقف ٣٠٠ مترمربع زيربناي مفيد مجاز است.

٣- ١٦: در كليه زيرپهنه هاي فعاليت، استفاده از حداكثر تراكم ساختماني مجاز، منوط به تأمين كليه پاركينگ هاي مورد نيـاز است. صدور پروانه و گواهي پايان کار ساختمان نيز ،منوط به تامين پاركينگ در داخل و يا خارج از ملك است.

١٧-٣: شهرداري تهران در فرايند بازبيني طرح تفصيلي، ملزم به تعيين سهم و ساماندهي كـم و كيـف عملكردهـا و كاربري هاي خدماتي و اداري در زيرپهنه هاي S1 و S2، ظرف مدت يكسال است.

١٨-٣: در تمامي زيرپهنه های فعاليت، تعداد طبقات و تراکم مجاز ساختماني، در جـدول شـماره (٢)، از اولـين طبقـه فعاليت به بالا، محاسبه می شود .

نحوه استفاده از اراضي و ساخت و ساز در  “پهنه مختلط” (M)

پهنه مختلط، قسمتهايي از محدوده شهر است، که از رشد خزنده فضاهاي کار و فعاليت در بافتهاي مسـکوني پديد آمده و در طرح جامع جديد شهر سامان يافته و استعداد استقرار فعاليتهاي چندمنظوره کار، فعاليت، سکونت و غيره را دارند. پهنه مختلط علاوه بر برخي گسترهها، عمدتاً در حاشيه محورها شکل گرفته و ناشي از استقرار پراکنده عناصـر خدماتي و تجاري (اعم از واحدها و دفاتر تجاري و اداري) در بافتهاي مسکوني است. اين پهنه، از دو پهنه اصلي، مختلط فعاليت با مسکوني ( M1) و مختلط فرهنگي و گردشگري با حداقل مسـکوني (M2) تشکيل شده است. هر يک از پهنه های اصلي نيز شامل پهنه های مختلط تجاري، اداري، خـدمات بـا مسـکوني(M11)، مختلط صنايع خدماتي و کارگاهي با مسکوني( M12)، مخـتلط سـكونت بـا فرهنگـي – تفرجـي ( M21) و مختلط ويژه( M22) مي باشد، که جمعاً در 10 زيرپهنه با کد سه رقمي و به شرح جدول شماره سه طبقه بندي شده انـد.

ضوابط و مقررات استفاده از اراضي در زيرپهنه هاي مختلط، به قرار زير است:

١-٤: نحوه استفاده از اراضي و ساخت و ساز در زيرپهنه های مختلط براساس جدول شماره (٣) بوده و لازم الاجرا است.

٢-٤: در کليه قطعات مختلط اين پهنه، ضمن اختصاص طبقه همکف (در زيرپهنه M111 استثنائاً همکـف و اول)، بـه كاربري غير مسكوني، به ويژه کارکردهاي تجاري و خدماتي ،(انتفاعي و غيرانتفاعي)، صدور پروانـه بـا تاييـد شهرداري منطقه به يكي از شيوه هاي زير نيز، مجاز است.

• در طبقات بالاي همکف، مختلط مسکوني- اداري يا دفاتر تجاري و يا خدماتي، با رعايت مفاد بند٣ -٤.
• در طبقات بالاي همکف، تماماً اداري يا دفاتر تجاري و يا خدماتي.
• در طبقات همکف و بالاتر، تماماً مسکوني، با تراکم مجاز زيرپهنه و سطح اشغال حداکثر 50 درصد.

تبصره (١): ميزان ضريب سکونت، در هر زيرپهنه، با توجه به ويژگي هر منطقه و با رعايت حداقلهاي پيشبيني شده در جـدول شماره( ٣) است، که در هنگام صدور پروانه، ملاک عمل خواهد بود.

تبصره( ٢): شهرداري تهران، مكلف است ظرف مدت يكسال پس از ابلاغ طرح تفصيلي، ضمن بررسي و براسـاس طـرح جـامع تهران، نسبت به تهيه دستورالعمل واحد پذيري سكونت و سامانه آن اقدام نمايد.

٣-٤:  ايجاد واحدهاي مسکوني و دفاتر تجاري و اداري توامان در طبقات بالاي همکف يک سـاختمان در ايـن پهنـه، مشروط به ايجاد دسترسي مستقل از معبر براي قسمتهاي مسکوني و نيز عدم ارتبـاط طبقـات و واحـدهاي مسکوني با غيرمسکوني، مجاز خواهد بود.

٤-٤: عقب نشيني توده ساختمان و تورفتگي طبقه همکف با آزادسازي فضا براي تردد، مکث و تجمع عابرين پياده در محورهاي مختلط M112 ،M111 و M113، به ميزان حداقل ٣ متر الزامي است. بديهي است، فضاي حاصـل از عقب نشيني توده ساختماني، تحت مالکيت صاحب ملك بوده و جزء تراکم و سطح اشغال محسوب نمي گـردد ، ولي مالك مكلف است موجبات استفاده عمومي از اين فضاها را، فراهم سازد.

تبصره : در مواردي که” عقب نشيني و تورفتگي “به دلايل فني به تشخيص شـور اي معمـا ري منطقـه، امکـا نپـ ذير نباشـ د، صـدور پروانه بدون عقب نشيني، بلامانع است.

٥-٤: براي ساخت و ساز در کليه قطعات با وسعت بيش از سه هزار مترمربع در زيرپهنه های M111، شهرداري ملزم به تهيه دستورالعمل طراحي شهري با رعايت ضوابط زيرپهنه مربوطه، و تصويب آن در مراجع ذيربط است. ساخت و ساز در قطعات مذكور، منوط به تهيه »طرح توجيهي سه بعدي« براي هر مورد، در حد يـك يـا چنـد بلـوك شهري توسط مشاورين حقيقي و حقـوقي ذيصـلاح و بررسـي و  تاييـد آن طبـق دسـتورالعمل مصـوب، در شهرداري منطقه است.

٦-٤: در زيرپهنه های مختلط محوري، ايجاد پيلوت مجاز نبوده و حداکثر ارتفاع مفيد سـاختمان در طبقـات تجـاري همکف و اول، حداكثر 4.5 متر و در صورت احداث با نيم طبقه حداكثر 6.5 متر است. ( باتخصيص حداكثر 2.3 متر براي نيم طبقه) احداث نيم طبقه در واحدهاي تجاري در طبقات بالاي اول ممنوع است.

تبصره : در صورت احداث بنايي تماماً مسکوني در پهنه مختلط، احداث پيلوت براي تامين پارکينگ يا لابي ،بلامانع است.

٧-٤: در قطعات شمالي محورهاي شرقي – غربي که توده ساختماني آن ها در شما ﹺل قطعه شکل گرفته، حياط و فضاي باز مجاور معبر مي بايد از بدنه يا جداره نرم و شفاف و رؤيت پذير (ديوار كوتاه با ارتفاع بين 50 تا 80 سـانتيمتر  همراه با نرده، مشجر و ساير جداره هاي نرم واجد شرايط) برخوردار بوده و فاقد ديوار باشد.

٨-٤: افزايش ميزان ضريب سکونت (نسبت زيربناي مسکوني به کل زيربناي مسکوني و غيرمسکوني در هر زيرپهنه)، نسبت به حداقل هاي پيش بيني شده در جدول( ٣)، براساس دستورالعمل و با توجه به ويژگي هاي هر منطقـه  و تاييد شهرداري منطقه بلامانع است.

تبصره : احداث بناي مسكوني در كليه واحدهاي هر قطعه ي مختلط، با تاييد شهرداري منطقه، بلامانع است.

٤- ٩: شهرداري تهران مكلف است در سال اول اجراي طرح تفصيلي نسبت به تحقق پذيري خدمات شهري و سـاماندهي آن در زيرپهنه هاي مربوطه با توجه به  پيوست هاي( ٤) و( ٥) سند مصوب طرح جامع تهران، اقدام نمايد.

١٠-٤: در تمامي زير پهنه هاي مختلط به استثناي زيرپهنه های M2، در صورتي كه مساحت ملك به حد نصـاب  انـدازه  قطعه نرسد يا عرض گذر مجاور آن كمتر از حداقل هاي پيش بيني شده در جـدول  شـماره (3) باشـد ، حـداكثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، يك طبقه با تراکم متناظر كاهش مي يابد. در صورتي كه ملكي هم از لحاظ حداقل اندازه قطعه و هم از لحاظ عرض گذر، كمتر از حداقل هاي تعيين شده در جدول مذكور باشد، از تعـداد  طبقـات  مجاز ساختمان، ٢ طبقه با تراکم متناظر كاهش مييابد، به گونه اي که پس از كـاهش  طبقـات ، تعـداد طبقـات  باقيمانده روي زمين، از ٣ طبقه کمتر نباشد .

تبصره : در صورتي كه وسعت پلاكي در زيرپهنه ^M111، كمتر از ٥٠٠ متر مربع و در زيرپهنه ^M112، كمتـر از ٣٠٠ مترمربـع باشد، ضمن رعايت حداكثر سطح اشغال زيرپهنه مربوطه، حداكثر تعداد طبقـات مجـاز ٤ طبقـه خواهـد بـود و در پهنـه M2 نيز، در صورتي كه وسعت قطعه كمتر از ٣٠٠ مترمربع باشد ، حداكثر تراكم مجاز ساختماني ١٠٠ درصد بـا سـطح اشغال 50 درصد و تعداد طبقات دو طبقه، مجاز خواهد بود.

تبصره( ٢): کاهش طبقات در زيرپهنه های ^M2، به گونهاي اعمال می شود که تعداد طبقات از ٢ طبقه کمتر نباشد.

١١-٤: در كليه زيرپهنه هاي مختلط( M1)، به منظور ممانعت از تفكيك اراضي و املاك، در قطعاتي با وسعت سه برابـر حداقل اندازه قطعه، يك طبقه تشويقي با تراکم متناظر و در قطعاتي با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، دو طبقه تشويقي با تراکم متناظر مجاز است .براي مواردي كه تعداد طبقات ،٢١ طبقه و بيشتر باشد، منوط به تهيه طرح توجيهي و تصويب در کميسيون ماده پنج ،است.

١٢-٤: در زيرپهنه M111، احداث بناي بلندمرتبه( ٢١ طبقه و بيشتر) در قطعات با وسعت حـداقل ١٠٠٠ مترمربـع (در صورت درخواست مالک)، با تهيه طرح توجيهي (شامل گزارشات تـوجيهي شهرسـازي، ترافيکـي، معمـاري، طراحي ٣ بعدي و حجمي، اقتصادي، زيست محيطي و در صورت لزوم ساير گزارشات) به همـراه تعيـين سـطح اشغال، بارگذاري، تخصيص فضاي سبز و باز و تصويب در كميسيون ماده پنج شهر تهران، مجاز اسـت. بـديهي است که در اين گونه زمين ها حداکثر سطح اشغال از طبقه دوم به بالا ،نبايد از 30 درصد تجاوز نمايد.

١٣-٤: براي كليه قطعات تا ١٠٠٠ مترمربع وسعت، در زيرپهنه های M221 و M222، که داراي طرح ويژه است، تازمـان  تهيه و تصويب طرح هاي مذكور، اگر مالک قطعه اي، تقاضاي پروانه مسکوني، تجـاري  يـا  اداري داشـته  باشـد، صدور پروانه با حداكثر تراکم ٠٠١ درصد، حداكثر سطح اشغال 50 درصد و تعداد طبقات ٢ طبقه روي پيلوت يـا  زيرزمين، مجاز است.

تبصره: شهرداري تهران مكلف است، با تجهبز منابع تخصصي و مشاركت دانشگاه هـا و مشـاورين حقيقـي و حقـوقي، موجبـات تهيه طرح هاي ويژه را ظرف سال هاي برنامه پنج ساله اول شهرداري تهران، فراهم نمايد.

١٤-٤: در کليه زيرپهنه های پهنه مختلط، در صورتي که مساحت ملک کمتر از ٠٠١ مترمربع باشد، صرفﹰا احـداث ي ـک طبقه تجاري، با سطح اشغال ٠٨ درصد، يا دو طبقه مسکوني، با سطح اشغال 50 درصد، مجاز است.

نحوه استفاده از اراضي در “پهنه حفاظت سبز و باز” ( G)

پهنه حفاظت (سبز و باز)، قسمتهايي از محدوده شهر است، كه عرصههـاي سـبز و بـاز عمـومي و خصوصـي، پارک هاي جنگلي، باغات و اراضي مزروعي و حرايم و پهنه های حفاظت ويژه را در بر مي گيـرد. بـا توجـه بـه نقـش و اهميت اين پهنه در ارتقاء کيفيت محيط و سيماي شهري تهران ،ساخت و ساز در آنها، محـدود بـوده و عمـدتاً بـراي توسعه گردشگري و تفرج، برخي خدمات آموزشي، درماني و بهداشتي، فرهنگي و …، مديريت بحـران و اسـتقرارهاي موقت مجاز مي باشد. اين محدوديت ضمن ايجاد سرزندگي، در محيط شهري، مانع گسترش فيزيكي شهر تهران شـده و بهره برداي مناسب و حفاظت فعال و تجهيز شده را براي اين پهنه به وجود مي آورد. اين پهنه کلان شامل؛ سه پهنه اصلي با کدهاي يک رقمي (G2) ،(G1) و( G3)، است، كه در ٥ پهنـه  بـا  کـد  دو رقمي شامل؛ پارک هاي شهري (G11)، پارکهاي جنگلي (G12)، باغات و اراضي مزروعي (G21)، رود-دره ها (G31) و پهنه های سبز و باز ويژه (G32)، دسته بندي شده و جمعاً نيز ٢١ زيرپهنه با کد سه رقمي را تشكيل داده كه بـه  شـرح  جدول شماره (٤) طبقه بندی شده اند.

مقررات استفاده از اراضي در زيرپهنه هاي حفاظت، به قرار زير است:

١-٥: در تمامي زيرپهنه های دوازدهگانه پهنه کلان حفاظت (سبز و باز)، به غير از زيرپهنه های باغات و اراضي مزروعي (G21) که مشمول مفاد بند( ١٤) اين سند است، هرگونه ساخت و ساز، با حداقل بنا و سطح اشغال، و صرفاً در قالب طرحهاي ويژه مصوب، مجاز است.

تبصره (١): ساخت و ساز در اين پهنه ها محدود بوده و در زيرپهنه های( ^G32) احداث ساختمانهاي مسکوني مطلقاً ممنوع است.

تبصره( ٢): هرگونه تغيير کاربري كليه قطعات تثبيت شده موجود و مصوب (به ويژه فضـاي سـبز)، در پهنـه حفاظـت سـبز و بـاز (^G)، ممنوع است.

٢-٥: كليه اراضي زيرپهنه هاي G مشمول قانون حفظ و گسترش فضاهاي سبز مصوب سال ١٣٥٩ و اصلاحيه هاي بعدي آن بوده و هرگونه ساخت و ساز در فضاهاي سبز خصوصي (زيرپهنه هاي G2) براسـاس دسـتو رالعمل مـاده ٤١ قانون زمين شهري است.

٣-٥: هرگونه ساخت و ساز مسکوني، اداري، صنعتي، نظامي و غيره، در محدوده پارک هـاي جنگلـي (G12)، ممنـوع  بوده و کاربريهاي مجاز، محدود به فعاليتهاي مرتبط با گذران اوقات فراغت، تفـرج ، گردشـگري  و ورزشـي ، براساس طرح هاي توجيهي مصوب است.

تبصره( ١): ساماندهي و تجهيز پارکهاي جنگلي به صورت يکپارچه تحت نظر شهرداري تهـران، بـه منظـور تـأمين ايمنـی هـاي اکولوژيک، انساني (آتشسوزي، تخريب و قطع اشجار) و اجتماعي، الزامي است.

تبصره( ٢): هرگونه واگذاري دائمي عرصه و اعيان پارکهـاي جنگلـي توسـط شـهرداري تهـران، و سـاير دسـتگاه هـاي ذيـربط بـه اشخاص حقيقي و حقوقي ،ممنوع بوده و واگذاري محدودههايي از پارک براي تجهيز و استقرار کـاربر يهـاي مجـاز، طبق ضوابط و مقررات قانوني بهرهبرداري از پارکهاي جنگلي و به صورت اجاره با مدت معين، مجاز است.

٤-٥: با تأكيد بر ممنوعيت هرگونه تفكيك و ساخت و ساز مسكوني در زيرپهنه هاي فضاي سبز عمومي( G1)، ساخت و ساز مجاز طبق جدول با حداقل بنا و سطح اشغال، صرفاً با تهيه طرحهاي ويژه، پس از تصويب در کميسـيون ماده( ٥)، مجاز است.

تبصره : هرگونه تفكيك در زيرپهنه هاي ^G1 و ^G321 ،^G311 و ^G323 ممنوع بوده و فقط در چارچوب طرح هـاي تـوجيهي مربوطه و تصويب آن در كميسيون ماده پنج مجاز است.

٥-٥: هرگونه ساخت و ساز در پهنه حفاظت رود- دره ها( G31)، شامل مسير رودخانه و حريم مصوب قـانوني (حـريم كيفي و…) آن، ممنوع و در ساير محدوده هـاي ايـن پهنـه، براسـاس طـرح هـاي توجيـه زيسـت محيطـي و هيدرولوژيك و طرحهاي منظر و طراحي شهري مصوب کميسيون ماده( ٥)، مجاز است.

تبصره : شهرداري تهران مكلف است، ظرف مدت يكسال از ابلاغ طرح تفصيلي جديد شهر تهران ،طرح هاي منظر و طراحـي شهري رود دره ها و ضوابط و مقررات ساخت و ساز مربوطه را براسـاس مطالعـات زيسـت محيطـي و هيـدرولوژيك و طرح هاي حفاظتي اسناد فرادست تهيه و به تصويب كميسيون ماده( ٥) شهر تهران برساند.

٦-٥: در زيرپهنه حفاظت فرهنگي و تاريخي( G321)، هرگونه ساخت و ساز با مجوز و براساس ضوابط سازمان ميراث فرهنگي، مجاز است.

تبصره : شهرداري تهران موظف است با همكاري سازمان ميـراث فرهنگـي، صـنايع دسـتي و گردشـگري ، ظـرف مـدت يكسـال از ابلاغ طرح تفصيلي، نسبت به تدوين ضوابط پهنه ^G321، و تصويب آن در كميسيون ماده( ٥) شهر تهران، اقدام نمايد.

٧-٥: در زيرپهنه حريم بزرگراه هاي ويژه (G322) هرگونه ساخت و ساز، ممنوع است و تمامي عرصه هاي اين زيرپهنه ،مي بايد صرفاً به ايجاد فضاي سبز اختصاص يابد. احداث جايگاه سوخت و ايستگاه هاي مترو براساس طرح هـاي ويژه مصوب و طبق ضوابط مربوطه، بلااشكال است.

٨-٥: هرگونه ساخت و ساز در زيرپهنه حفاظت ويژه، محدوده بين حد کالبدي شهر و محدوده شـهر ( G323)، صرفاً براساس مصوبه کميسيون ماده( ٥) شهر تهران (بند يک صورتجلسه شماره ٥٠٠ کميسـيون مـاده پـنج شـهر تهران)، مجاز است.

تبصره (١): ساخت و سازها در زيرپهنه ^G323، براي سكونت مجاز نبوده و صرفاً مختص  براي فعاليت هاي مجاز به استقرار، در اين پهنه است.

تبصره( ٢): شهرداري تهـران مكلـف اسـت، ظـرف مـدت سـه مـاه پـس از ابـلاغ طـرح تفصـيلي شـهر تهـران نسـبت بـه اجـرا ي دستورالعمل تهيه طرح هاي ويژه بـراي پهنـه ^G323، بـا توجـه بـه انـدازه زمـين و  موقعيـت آ ن و همچنـين تهيـه طـرح ساماندهي محدوده هاي اراضي ^G323، پس از آن ،جهت تصويب در مراجع ذيربط اقدام نمايد.

٥- ٩: شهرداري تهران مجاز است، در كليه زيرپهنه هاي G1 و G3، نسبت به تملك املاك براي ايجاد فضاي سبز و تامين سرانه هاي خدمات شهري اقدام نمايد. در كليه زيرپهنه هاي G2، نيز شهرداري تهران مي تواند در صورت توافق بـا مالكين، نسبت به خريد املاك به منظور ايجاد و تامين فضاي سبز و سرانه هاي خدمات شهري، اقدام نمايد.

١٠-٥: حداقل قطعه حاصل از تفكيك و افراز در زيرپهنه هاي G2 معادل ٢٠٠٠ مترمربع اسـت. سـاخت و سـاز در ايـن زيرپهنه ها، با رعايت ضوابط و مقررات ماده ٤١ قانون زمين شهري، مجاز است.

تبصره : در زيرپهنه های ^G2، براي رفع مغايرت حداقل ساخت و ساز در طرح جامع تهران ،با حداکثر سـطح اشـغال، در قطعـات کمتر از ٧٠٠ مترمربع، احداث ٥٣ مترمربع سرپناه، در يک طبقه، براي زندگي، مجاز است.

١١-٥: صدور پروانه ساختماني براي كليه ساخت و سازهاي مجاز در پهنه  G، به ويژه در پارك هـا، حتـي بـراي امـاكن متعلق به شهرداري الزامي است.

١٢-٥: حفاظت و تثبيت کليه پارکهاي شهري و فضاهاي سبز (رفوژها، لچکيها ،درختـان  حاشـيه  خيابـان هـا  و…)، موجود، به عنوان خدمات پشتيبان (فضاي سبز) در كليه پهنه ها ،الزامي است.

تبصره( ١): تأمين دسترسي سواره مناسب و ايجاد پارکينگ هاي عمومي براي پارک هـاي جديـد الاحـداث، بـا مقيـاس عملکـرد شهري، متناسب با حجم مراجعات و تواتر مراجعه، الزامي است. ضوابط و مقررات احداث پاركينگ براي پارك هاي منطقه اي، شهري و فراشهري جديدالاحداث ،طبق بند ٤ -٢١ اين سند است.

تبصره( ٢): حداكثر سطح اشغال در پارك هاي شهري براي فعاليت هاي مجاز بـه اسـتقرار در پـارك هـا معـادل ٣ درصد، در دو طبقه ، است. در پارك هاي مقياس محله اي و ناحيه اي، سطح اشغال تا ٧ درصد در دو طبقه مجاز است .

تبصره(٣): به منظور اتخاذ تمهيدات مناسب براي بهبود ديد داخل پارك ،ايجاد مانع بصري در محـيط پـارک، بـه عنـوان ديـوار ممنوع است. همچنين براي مديريت و صيانت از محدوده پارك ها، ايجـاد مـانع فيزيكـي صرفاً بـا اسـتفاده از پوشـش گياهي و هرگونه عنصر  شفاف با ارتفاع  مناسب از سطح زمين ،مجاز است.

تبصره( ٤): با تأييد شهرداري تهران، حفر چاه و ايجاد تاسيسات مربوطه (حوضچه و كيوسك) حـداكثر تـا ٠٣ مترمربـع، توسـط وزارت نيرو، در پارك هاي شهري( ^G11) مجاز است.

اراضي ذخيره توسعه و نوسازي شهري

در هر يک از پهنه های چهارگانه استفاده از اراضي( M ،S ،R و G) کليه اراضي و املاک بزرگ بـا مسـاحت يـک هکتار و بيشتر (به جز فضاهاي سبز شکل گرفتهء موجود) ،به “اراضي ذخيره توسعه و نوسازي شهري” اختصاص يافتـه و در نقشه پهنه بندی نحوه استفاده از اراضي طرح تفصيلي ، متمايز شده اسـت. ايـن اراضـي و امـلاک، متناسـب بـا موقعيت و استقرار در محدوده هاي شهر، براي بازسازي و نوسازي بافتهاي فرسوده شـهر، بـه ويـژه تـأمين خـدمات بافت هاي مذکور، و يا براي مجموعه اي از کاربريهاي چندمنظوره شهري از جمله خـدمات شـهري، تجـاري – اداري ،تفرج و گردشگري، فضاهاي سبز و باز، فعاليت و حتي سکونت (در حد قابل قبول و با رعايت سقف جمعيتپذيري هـر منطقه در طرح تفصيلي) است.

١ -٦: مالكين املاك و اراضي ذخيره توسعه و نوسازي شهري، براي اخذ مجوز ساخت و ساز در اين اراضي، ملزم بـه  تهيـه  طرح توجيهي اوليه و با استفاده از خدمات مهندسين مشاور ذيصلاح  بوده، كه تصويب اين طـرح  پـس از تاييـد  معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران، توسط كميسيون ماده پنج ضروري است و طرح مصـوب مـي بايـد مبناي اقدام در اراضي ذخيره توسعه و نوسازي شهري، شود. طرح مداخله و اقـدام  در اراضـي  ذخيـره  توسـعه  و نوسازي شهري، براساس طرح تفصيلي و با توجه به شرايط اجتمـاعي، اقتصـادي، كالبـدي و همچنـين نيازهـاي  شهرسازي حوزه نفوذ قطعه مذكور، مبتني بر اسناد توسعه و عمران محله اي (در صورت وجود)، تهيه مي شود.

٢-٦: كليه اراضي و املاكي كه در محدودههاي ذخيره توسعه و نوسازي شهري، کمتر از يک هکتار وسعت داشته و تـا پيش از تاريخ مصوبه 1390/07/04، تفکيک گرديده، براساس احکام طرح جامع تهران، در زمره اراضي ذخيـره توسعه و نوسازي شهري محسوب نمی شود و شهرداري تهران مجاز است، براساس ضوابط پهنه و ساير مقررات طرح تفصيلي، در اين اراضي ،عمل نمايد.

٦٣-: شهرداري تهران موظف است حداكثر ظرف مدت دو ماه از ابلاغ طرح تفصيلي جديد شهر تهران، نسبت به تهيه دستورالعمل (شناسنامه راهنماي عمل) براي صاحبان املاك و اراضي واقع در اين محدوده ها براسـاس احكـام طرح جامع مصوب و با رعايت منافع متقابل و مصالح عمومي و خصوصي با اعمال سياسـت بـرد – بـرد، بـراي ذي نفعان و منافع شهر، اقدام نمايد.

٦٤-: شهرداري تهران ملزم به تهيه طرح موضوعي – موضعي اراضي ذخيره توسعه و نوسازي شهري به منظور اصلاح ،تدقيق، حذف و جانشيني محدوده هاي واجد شرايط، همراه با ساز و كارهاي اجرايي و ضوابط و مقررات مربوطـه (با تعيين سهم خدمات غيرانتفاعي، كاربري هاي چند منظوره، سكونت و … در هريك از زيرپهنه هـا)، حـداكثر ظرف مدت يك سال و ارائه نتايج آن به كميسيون ماده پنج براي تصويب است.

تبصره : تا زمان تصويب طرح موضوعي  – موضعي اراضي ذخيره توسعه و نوسازي شهري، احداث بنا در اين اراضـي، منـوط بـه تهيه طرح موضعي براساس دستورالعمل مربوطه (موضوع بند ٦- ٣) و تصويب طرح در كميسيون ماده پنج خواهد بود.

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

 تراكم ساختماني مجاز

١-٧: “تراكم ساختماني مجاز” حداکثر حجم ساخت و ساز ،براساس جداول چهارگانه ضوابط استفاده از اراضي و ساخت و ساز در هريك از چهار پهنه استفاده از اراضي شهر تهران، متناسب با عملكرد، مساحت قطعه و عـرض معبـر هم جوار است.

تبصره( ١): تراكم ساختماني مجاز در زيرپهنه هاي حفاظت (G)، به جزء زيرپهنـه هـاي باغـات و اراضـي مزروعـي ( ^G21)، مخـتلط ويژه ⁽M22)، صنعت با فناوري بالا و خوشههاي صنعتي ⁽S311)، گستره ها و مراکز تجاري، اداري و خدمات (بـا غلبـه فرهنگي) (^S22)، بازار ⁽S11) و پهنه هاي ويژه بلندمرتبه سازي، تابع ضوابط و مقررات ويژه و بـا رعايـت ضـوابط خـاص دستگاههاي مربوطه بر اساس مقررات طرح جامع تهران است، كه بـه ص ــورت کلـي و در قالـب تهيـه و ارائـه طـر حهـاي توجيهي، تــدوين و حسب مورد در کارگروه تطبيق تاييد و يا در كميسيون ماده پنج، به تصويب خواهد رسيد.

تبصره( ٢): ضوابط ساخت و ساز در زيرپهنه های باغات و اراضي مزروعي( ^G21)، طبق مفـاد دسـتورالعمل اجرايـ ي مـاده(  ٤١) قانون زمين شهري است.

٢-٧: تراكم پايه مالي براساس مصوبه شوراي اسلامي شهر تهران، در كليه پهنه های استفاده از اراضي محـدوده شـهر تهران، معادل ١٢٠ درصد وسعت ملك، طبق سند مالكيت است.

تبصره( ١): به منظور ايجاد تعادل در توسعه شهر، تراکم پايه مالي در املاک واقـع در ک لي ـه پهنـ ههـ اي مسـکو ني( ^R) در جنـوب محور انقلاب، معادل ١٨٠ درصد وسعت ملک، طبق سند مالکيت است.

تبصره٢( ): اخذ عوارض مابه التفاوت تراكم پايه مالي و تراكم ساختماني مجاز، براساس مصوبات شوراي اسلامي شهر تهران است .

تبصره (٣): تراكم پايه مالي در كليه فضاها و اماكن آموزش عالي، بهداشتي و درماني، اجتمـاعي، فرهنگـي، خـدماتي و ورزشـي در كليه  پهنه های استفاده از اراضي در محدوده شهر تهران براساس مصوبات شوراي اسلامي شهر تهران است.

تبصره( ٤): تغييرات آتي پايه مالي تراکم، حسب مورد براساس مصوبه هاي شوراي اسلامي شهر تهران، ملاک عمل است.

٣-٧: به منظور سامان بخشي به سيماي شهر تهران، احداث بنا در محورهايي با حداقل عرض ٢١ متر، در صـورتي كـه كمتر از 60 درصد قطعات آن در طرفين گذر شكل گرفته باشد، مطابق ضوابط زيرپهنه و در صورتي كه بـيش از 60 درصد قطعات آن محور در طرفين گذرها (حد فاصل دو گذر با حداقل عرض ده متر) برمبناي ضـوابط قبلـي ساخته شده، مطابق تراكم و طبقات ساخته شده غالب قطعات مجاور، با پيشنهاد شـهردار ي منطقـه، و تاييـد نهايي معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران، مجاز است.

تبصره: شهرداريهاي مناطق تهران، ملزم به شناسايي و اعلام محورهـ اي مشـمول بنـد ( ٧- ٣) حـداکثر ظـرف مـدت يکسـال، بـه معاونت شهرسازي و معماري مي باشند.

٤-٧: موقعيت استقرار مشاعات در ساختمان هاي مسكوني و غيرمسكوني، براساس جدول شماره( ٥) است، كـه جـزء لاينفك اين سند محسوب مي شود.

• مسكوني:

* فضاهاي مشاعي قابل احداث

■ در صورت عدم وجود زيرزمين، قابل احداث در پيلوت

S= مساحت عرصه طبق سند مالکيت ( مترمربع)

A= حداکثر مساحت فضاي مورد نظر (مترمربع)

N = تعداد واحد مسکوني

1.  مساحت مجاز سرويس بهداشتي با حداکثر ٣ مترمربع در حياط  مساحت سالن اجتماعات به ازاي هر واحد مسکوني ٥ متر مربع  احداث فضاي ورزشي مجاز در حياط صرفﹰا به صورت غير مسقف
2.  مساحت مجاز سرايداري براي مجتمعهاي بالاتر از ٦ واحد در حداکثر ٠٤ مترمربع كه شامل سرويس بهداشتي است.
3.  احداث نمازخانه در مجتمع هايي با ٠٣ واحد مسکوني و بيشتر الزامي است.
4.  احداث لابي و مشاعات مربوطه در طبقه همکف، با ارتفاع مفيد ٥ متر (از کف تا سقف)، در اراضي و املاک با وسعت بيش از ٣٠٠ مترمربع، بلامانع است.

• غيرمسكوني:

1.  مساحت مجاز اتاق مديريت و سايت کامپيوتر حداکثر 40 مترمربع
2. مساحت مجاز سرايداري حداکثر 50 مترمربع در زيرزمين
3.  مساحت مجاز فضاي اطلاعات تا حداکثر ٦ مترمربع جزء مشاعات (غيرمفيد)

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

سطح اشغال و مکان استقرار بنا (توده گذاری) 

١-٨: در کليه پهنه های استفاده از اراضي، سطح اشغال شامل مجموع زيربناي مفيد و غيرمفيد (مشاعات) در هر طبقهبر اساس مساحت مندرج در سند مالکيت زمين است .

٨- ٢: در محدودههايي از زيرپهنه های فعاليت (محورها و گسترههاي تجاري، اداري و خدمات) و مختلط (تجـاري، اداري و خدمات با مسکوني)، که در نقشه هاي طرح تفصيلي شهر تهران مشخص شده، سطح اشغال (به غير از زيرزمين ها) ميتواند تا حداکثر 80 درصد، افزايش يابد. سطح اشغال مجاز در طبقات بالاي همکف يا اول کاهش و مطابق مفـاد جداول چهارگانه ضوابط استفاده از اراضي و ساخت و ساز در پهنه هاي اصلي حداکثر تا 60 درصد مجاز است.

تبصره : در كليه پهنه ها، هرگونه افزايش در سطح اشغال كليه طبقات به غير از زيرزمين ها، تحت هر عنوان و به هر شکل، بـيش از ميزان تعيين شده در جداول چهارگانه استفاده از اراضي پهنه هاي اصلي، و مستثني شده در اين سند، منـوط بـه تصـويب در كميسيون ماده پنج شهر تهران است.

٣-٨: در کليه زيرپهنه های استفاده از اراضي، به استثناي محدودههاي تاريخي و پهنه های M2 ،S3 ،R2 و G، با کاهش سطح اشغال طبقات و با رعايت سقف تراکم مجاز، به منظور تحقق پذيري راهبردهاي طرح جامع شهر تهـران، افزايش تعداد طبقات ،با تاييد شهرداري منطقه، مجاز است.

تبصره : زير پهنه های ^R25 و ^R26، شامل موارد استثناء بند( ٣ -٨) نمی شود.

٤-٨: در کليه پهنه ها، تخصيص حداقل ٠٥ درصد از سطح باز قطعه (پس از کسر مسـاحت رامـپ) بـه فضـاي سـبز  و مشجر، الزامي است.

٥-٨: سطح اشغال زير زمين قطعات واقع در پهنه های فعاليت و مخـتلط، (صرفاً بـه منظـور اسـتقرار فعاليـت هـاي غيرمسكوني، پاركينگ، تأسيسات و ساير مشاعات سـاختمان) بـراي  زيـرزمين اول حـداکثر  ٨٠ درصـد و در زيرزمينهاي دوم به بعد، بدون قطع درخت، تا 100 درصد مساحت قطعه، مجاز است.

تبصره : در اراضي و املاکي با نوعيت باغ، سطح اشغال زيرزمين اول ،معادل سطح اشغال طبقات فوقاني است.

٦-٨: در محدودههاي مسكوني با محدوديت هاي ارتفاعي( بدلايل حرايم امنيتي) ،افزايش سطح اشغال تا 80 درصد بـا رعايت ساير ضوابط پهنه مربوطه مجاز است. همچنين در محورها و گستره هاي زيرپهنه های مختلط و فعاليت نيز، در صورت محدوديتهاي ارتفاعي، افزايش سطح اشغال تا 90 درصد، بـا رعايت سـاير  ضـوابط ز يرپهنـه مربوطه، مجاز است.

٧-٨: در کليه زيرپهنه های استفاده از اراضي که به دليل ضوابط ميراث فرهنگـي  و تـاريخي  از محـدوديت ارتفـاعي برخوردارند، استفاده از مابهالتفاوت تراکم مجاز پهنه با تراکم مجاز به استفاده براساس ضوابط ميراث فرهنگي ،به عنوان حق انتقال توسعه، مجاز است.

تبصره : دستورالعمل حق انتقال توسعه، در نخستين سال اجراي طرح تفصيلي، توسط شهرداري تهران تدوين و پـس از تصـويب کميسيون ماده پنج، ملاک عمل قرار ميگيرد.

٨-٨: ميزان سطح اشغال در طبقات همكف و بالاي آن در سـاختمان هـاي پاركينـگ عمـومي و طبقـاتي، براسـاس راهبردهاي طرح جامع تهران و مصوبات^[1] كميسيون ماده پنج شهر تهران است .

[1] مصوبه ٤٣٦ مورخ 1386/0 كميسيون ماده پنج شهر تهران، بند( ١)

٩-٨: ايجاد و توسعه فضاي سبز، بر بدنه و فضاهاي بلا استفاده سـاختمان در شـهر تهـران، براسـاس مصـو به مـورخ 1387/09/25 شورايعالي شهرسازي و معماري ايران، موسوم به ضوابط و مقررات ارتقـاء كيفـي سـيما و منظـر شهري (پاكسازي و بهسازي نماها و جداره ها، مناسب سازي معابر پياده راهي و پياده روهـا و سـاماندهي منظـر شهري)” مصوبات^** شوراي اسلامي شهر تهران است. شهرداري تهران موظـف اسـت، ضـمن تهيـه و تـدوين دستورالعمل هاي لازمه، موجبات حمايت هاي مؤثر و همه جانبه از مشاركت شهروندان در گسترش فضاي سبز و زيباسازي منظر شهري را با ايجاد و توسعه فضاي سبز به صورت عمودي و افقي در بدنه سـاختمان هـاي كليـه ساخت و سازهاي مجاز پهنه هاي استفاده از اراضي، فراهم سازد.

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

تفکيک و تجميع قطعات (پلاک ها) 

١-٩: تفکيک اراضي و املاك در پهنه های مسکوني شهر، با وسـعت کمتـر از ١٠٠٠ مترمربـع ، بعـد از رعايـت برهـاياصلاحي، و در ساير پهنهها ،با وسعت کمتر از ٢٠٠٠ مترمربع، بعد از رعايت برهاي اصـلاحي ، ممنـوع اسـت. در صورت درخواست تفکيک براي اراضي و املاک بيش از نصابهاي مذکور، حداقل مساحت كليه قطعات حاصـل از تفکيک نبايد از ٥٠٠ مترمربع در پهنه مسکوني، و ١٠٠٠ مترمربع در ساير پهنه ها، کمتر باشد.

تبصره(١) : حداقل عرض قطعات حاصل از تفكيك اراضي در پهنه هاي مسكوني نبايد كمتر از ده متر و همچنين نسبت طـول بـه عـرض قطعه نبايد از حداكثر پنج به يك، بيشتر باشد .بديهي است تعيين جهت و راستاي تفكيك، به عهده شهرداري منطقه است.

تبصره( ٢): حداقل عرض قطعه حاصل از تفكيك اراضي در پهنه هاي فعاليت و مختلط نبايد كمتر از پانزده متر و همچنين نسبت طول به عرض قطعه نبايد از حداكثر شش به يك، بيشتر باشد.

تبصره( ٣): تفکيک قهري (ناشي از عبور گذر و يا طرحهاي اجرايي) مشمول حدنصاب ضوابط تفکيک نمی شود.

تبصره( ٤): در مورد املاکي با نوعيت باغ، حد نصاب قطعه حاصل از تفکيک ٢٠٠٠ مترمربع ،است.

٩-٢: در کليه پهنه های استفاده از زمين شهر تهران، تفکيک اعيان ساختمانهايي که طبق ضوابط و مقررات اين سند احداث شده، در صورت انطباق با گواهي پايان كار صادره از شهرداري، مجاز بـوده  و هرگونـه تفكيـك اعيـاني مغاير با گواهي پايان كار شهرداري، ممنوع است .

٩-٣: تفكيك کليه اراضي بزرگ مقياس (بيش از يک هکتار) كه در مالکيت اشخاص حقيقي و حقوقي، از جمله تحـت مالكيت يا در اختيار دستگاه هاي دولتي و عمومي و نيروهاي نظامي و انتظامي است، صرفﹰا با تهيـه طـرح هـاي توجيهي و تصويب آنها در كميسيون ماده پنج و براساس ضوابط پهنه های استفاده از اراضي در طرح هاي جامع و تفصيلي، مجاز است. بديهي است در مواردي که محدوده ملک در پهنه S221 و S222 و يـا اراضـي ذخيـره توسعه و نوسازي شهري باشد، هر گونه مداخله مي بايد با تهيه طرح هاي تـوجيهي و تصـويب آنهـا در مراجـع ذيربط انجام پذيرد.

تبصره( ١): شهرداري تهران مكلف است از اولين سال اجراي طرح تفصيلي، نسبت بـه تـدقيق و تعيـين ضـوابط تفكيـ ك و افـرا ز اراضي و املاك به تفكيك زيرپهنه ها و مناطق، اقدام نمايد .تا زمان تعيين ضوابط تفكيك اراضي، با رعايت بند ١ -٩، نحوه تفكيك اراضي در هر منطقه، با توجه به بافت هاي مجاور، به عهده شهرداري منطقه است .

تبصره( ٢): شهرداري تهران موظف است، حداكثر ظرف مدت قانوني معين، بـه اسـتعلا مهـاي اداره ثبـت اسـناد و دادگـا ههـا، بـراي تفكيك و افراز اراضي محدوده شهر ( براساس اصلاحيه ماده ١٠١ قانون شهرداري)، پاسخ داده و تعيين تكليف نمايد.

تبصره( ٣): در صورت درخواست تفکيک املاک به استثناي املاک مشمول تفکيک قهـري، از سـوي مـالکين، ضـمن رعايـت حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکيک (به شرح فوق)، به ازاي هر قطعه حاصل از تفکيک، مازاد بـر يـک قطعـه، 10 درصد از “تراکم ساختماني مجاز “كسر مي شود، تا حدي که در نهايت، از تراکم پايه مالي کمتر نشود.

تبصره( ٤): تفكيك و تجميع مجموعه هاي ارزشمند تاريخي ممنوع و تفکيک عرصه ها در بافت ارزشمند تاريخي که در جـدول شماره (١) با کد R221 مشخص گرديده است، طبق ضوابط خاص اين عرصهها مشـروط بـر اينكـه خـط تفكيـك بـا ساختمان ها و مستحدثات ارزشمند تاريخي و حرائم آنها برخوردي نداشته باشد پس از ارائه طرح توجيهي و تصـويب آن در كميسيون ماده پنج مجاز است.

٩-٤: تفكيك اراضي مزروعي و باغات پيوسته و انبوه موجود شهر تهران، ضمن رعايت قانون »اصلاح قانون حفظ و گسترش فضاي سبز شهرها«، آئين نامه مربوطه و صرفاً براساس دستورالعمل اجرايي ماده( ١٤) قانون زمين شهري، مجاز است.

تفكيك باغاتي ويژه، كه داراي طرح تفصيلي مصوب است، براساس مصوبه طرح هاي ويژه مذكور است.

تبصره : به منظور جلوگيري از تفكيك باغات پيوسته و انبوه، شهرداري تهران موظـف بـه تهيـه طـر حهاي موضـعي ويـژه بـر اي باغات در نخستين سال اجراي طرح تفصيلي است.

٩-٥: از زمان ابلاغ طرح تفصيلي، حداقل نصاب قطعه حاصل از تجميع در زيرپهنه هاي مسكوني، تا پايان سـال ١٣٩٥ معادل ٢٠٠ مترمربع،  تا پايان سال ١٤٠٠، معادل ٢٥٠ مترمربع، تـا پايـان  سـال ١٤٠٥ معـادل ٣٠٠ مترمربـع و سرانجام از آغاز سال ١٤٠٦ به بعد معادل ٥٠٠ مترمربع است.

تبصره : بافتهاي فرسوده شهر تهران، از ضوابط حداقل نصاب قطعه حاصل از تجميع، طبق بند( ٩- ٥) مستثني بوده و حدنصـاب قطعه در اين محدودهها، مبتني بر ضوابط ويژه بافتهاي فرسوده در طرح تفصيلي شهر تهران است.

٩-٦: در صورت درخواست تجميع قطعات از سوي مالكين، مشروط به تحقق حداقل نصاب مسـاحت قطعـه حاصـل از تجميع، طبق بند ٩٥-، به ازاي هر قطعه مازاد بر يك، ٠٢ درصد به تراكم مجاز افزوده می شود. بديهي است كـه مجموع افزايش تراكم (طبق جداول چهارگانه) نبايد از يك طبقه تجاوز نمايد.

٩-7: به منظور جلوگيري از تفكيك اراضي بين ١٠٠٠ تا ١٠٠٠٠ مترمربع، در پهنه هاي سكونت( R)، فعاليت( S) و مختلط (M)، و همچنين تشويق به تجميع قطعات از سوي مالكين، ساخت و سـاز در اراضـي هزارمترمربـع بـه بـالا ، مشمول سياست هاي تشويقي سالانه و دائمي شهرداري تهران است، كه پـس از پيشنهاد شـهرداري تهـران  و تصويب در مراجع ذيصلاح، ابلاغ مي شود.

٩-8: تفكيك عرصه در پهنه حفاظت (G)، صرفاً در چارچوب طرح هاي ويژه و مصوب كميسيون ماده پنج شهر تهران ،امکانپذير است. تفكيك عرصه املاك در پهنه فضاي سبز خصوصي( G2) در چارچوب قانون »اصـلاح قـانون حفظ و گسترش فضاي سبز در شهرها« و با رعايت »دستورالعمل ماده ٤١ قانون زمين شهري«، بلامانع است.

٩-٩: درصورت تجميع قطعات واقع در پهنه R با قطعه واقع در پهنه هاي M و يا S،  قطعه تجميعـي حاصـله صرفاً بـا داشتن كليه شرايط ذيل، مشمول ضوابط و مقررات زيرپهنه مختلط و يا فعاليت مربوطه است:

(الف): انطباق با ضوابط حداقلي زيرپهنه مختلط مربوطه.

(ب): عمق قطعات مورد تجميع، در پشت جبهه پهنه هاي فعاليت و مختلط، حداكثر به ميزان دو پلاك مازاد بـر پلاک اوليه ،مشمول ضوابط زيرپهنه مختلط و فعاليت مربوطه است. قطعات واقع در بافت هاي مسكوني با عمق بيش از دو پلاك، صرفاً تابع ضوابط و مقررات زيرپهنه مسكوني مربوطه است.

تبصره: هرگونه پيشنهاد تجميع در پشت جبهه ،براي بيش از دو پلاک مازاد بر پلاک اوليه ،به منظور بهـره مندي از مزاي ـاي پهنـه مختلط يا فعاليت ،منوط به تصويب کميسيون ماده پنج شهر تهران است.

٩-١٠: درصورت تجميع قطعه واقع در پهنه (M) با قطعه واقع در پهنه (S)، اگر پهنه( S)، مجاور گذر اصـ لي بـا عـرض بيشتر باشد، قطعه تجميعي مشمول ضوابط و مقررات پهنه( S) است. در ساير موارد، پهنـه تجميعـي مشـمول ضوابط پهنه( M) است.

١١-٩: در صورت تجميع قطعه ها با کدهاي متفاوت (S) و يا کدهاي متفاوت( M) و يا کدهاي متفاوت( R)، قطعه تجميع شده، مشمول ضوابط کد پهنه محور اصلي با عرض بيشتر است.

تبصره( ١): در صورتي که يکي از قطعات تجميعي در پهنه ^G و يا کاربري تثبيت شده خدماتي، فضاي سبز، تجهيزات شـهري و پارکينگ باشد، موارد مي بايد توسط دبيرخانه کميسيون ماده پنج تعيين تکليف شود.

تبصره( ٢): در صورتي که عرض گذرهاي مشرف به ملک مشابه يکديگر باشد، پهنه غالب، براساس کـد پهنـه بـا تـراکم بيشـتر  ملاک عمل است.

٩-١٢: شهرداري تهران ملزم است در سال اول اجراي طرح تفصيلي، براي کليه موارد تجميع و تعيين تکليف قطعـاتي با چند کد پهنه بندی، دستورالعمل اعمال کدگذاري مناسب حاصل از تجميع و تعيـين پهنـه غالـب را تـدوين نمايد. بديهي است تا تدوين دستورالعمل، تعيين تکليف در اين زمينه، به عهـده شـوراي معمـاري شـهرداري منطقه است.

٩-١٣: در صورت تجميع دو يا چند پلاک با نوعيت هاي باغ و غيرباغ، سطح اشغال حاصله قطعـه تجميعـي، براسـاس مجموع سطح اشغال مجاز هريک از قطعات حاصل از تجميع بوده و جانمايي و توده گذاری نيز منوط بـه تاييـد شهرداري منطقه است.

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

بلندمرتبه سازي( ٢١ طبقه و بيشتر) 

١-١٠: احداث ساختمانهاي بلندمرتبه ،در محدوده هاي مجاز يا ويژه براي بلندمرتبهسازي در برخـي از زيرپهنـه هـاي استفاده از اراضي تهران و مشروط به رعايت ضوابط و استانداردهاي زيست محيطي و تکتونيکي (براي ايمني از مخاطرات زلزله) است. موقعيت و کاربريهاي مجاز براي بلندمرتبه سازي در نقشه هاي  ١:٢٠٠٠ پهنه بندی طـرح تفصيلي مشخص و تدقيق خواهند شد. بر اين اساس ضوابط طراحي و  ساخت و ساز ساختمانهاي بلندمرتبه با رعايت ضوابط حداکثر تراکم و ارتفاع مجاز معين شده در جداول چهارگانه ضوابط استفاده از اراضي و ساخت و ساز در پهنه هاي اصلي اين سند و براي کاربري هاي گوناگون، مطابق مفـاد مصـوبات شـوراي عالي شهرسـازي  و معماري ايران و کميسيون ماده (5) شهر تهران مجاز است، كه متعاقباً تهيه، تصويب و ابلاغ خواهد شد.

10-2: احداث بناهاي بلندمرتبه در ساير زيرپهنه ها ،منوط به تهيه طرحهاي توجيهي و تصويب آن در كميسيون مـاده پـنج شهر تهران است. بديهي است، تدوين ضوابط و مقررات مربوطه نيز در چارچوب طرح موضوعي مذکور، الزامي است.

تبصره : شهرداري تهران، موظف است با توجه به بخش الف از پيوست شـماره چهـار سـند طـرح جـامع شـهر تهـران، نسـبت بـه تدوين ضوابط پيشنهادي، با لحاظ سياست هاي تشويقي و تجميع اراضي، حداكثر ظرف مدت سـه مـاه از زمـان ابـلاغ اين مصوبه، جهت تصويب در مراجع ذيصلاح ،اقدام نمايد.

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

شبکه معابر و دسترسي 

١-١١: تعاريف و مفاهيم شبكه معابر و سلسله مراتب دسترسي ،در طرح تفصيلي تهران به قرار زير است:

١-١-١١: جاده کمربندي: جادهاي است حلقوي شکل که ترافيک عبوري سريع ميان مناطق مختلف شهري را به يکديگر تأمين م ينمايد. عرض معمول کمربنديهاي شهر معادل ٦٧ متر در نظر گرفته می شود.

• 1-2-١١: آزادراه ها و بزرگراه هاي شهري: تندراههاي شهر را تشکيل ميدهند و وظيفـه اصـلي آنهـا برقـراري ارتباط بين مناطق مختلف شهر است. عرض معمول آزادراهها معادل ٦٧ متر و بزرگراه هـا معـادل ٥٤ متر است.
• 1-3-١١: شريانيهاي درجه يک و دو: وظيفه برقراري ارتباط بين آزادراهها و بزرگراههـاي شـهري، بـا جمـع و پخشکنندهها و دسترسيهاي محلي را به عهده دارند. حداقل عرض شرياني درجه يک معادل ٠٢ متر و شرياني درجه دو معادل ٦١ متر است.
• 1-4-١١: جمع و پخشکنندهها و دسترسيهاي محلي عمدتﹰا برقرار کننده ارتباط بـين مکـان هـاي سـکونت و مکانهاي کار و فعاليت است. فعاليتهاي مقياس محلهاي و ناحيهاي در مجاورت پخشکننـده هـا بـه صورت متمرکز در يک يا چند بلوک شهري مستقر مي گردند. حداقل عرض معابر جمع و پخش کننـده معادل ٢١ متر بوده و دسترسي معابر محلي به جمع و پخش کننده ها مجاز است.
• 1-5-١١: ساير معابر (معابر محلي بن بست و بن باز)، با دسترسـي بـه معـابر جمـع  و پخـش  کننـده ، از طريـق  تقاطع هاي هم سطح و با فاصله مطلوب اين تقاطع ها كه بين ٢٥٠ تا ٤٠٠ متر است.

٢-١١: حداقل عرض معابر دسترسي در اجراي طرح هاي جامع و تفصيلي شهر تهران، در کل سـطح شـهر و در تمـامي پهنه ها ،٦ متر است. در خصوص موارد استثناء (معابر با عرض کمتر از ٦ متر) از جمله، معابر واقع در شيبهـاي تند که عملاً امکان تردد خودرو در آنها وجود ندارد و يا در برخي از بافتهاي ارزشمند روستايي و تاريخي و يا بافتهاي مسکوني ارزشمند سبز و ساير موارد مشابه که گذرها مي توانند در حد وضع موجـود تثبيـت شـوند، شهرداري تهران ملزم است که حداكثر ظرف مدت يكسال پس از ابلاغ طرح تفصيلي جديد شهر تهران، ضوابط و مقررات مربوط به معابر با عرض كمتر از ٦ متر را تهيه و در كميسيون ماده پنج شهر تهران مصوب نمايد.

تبصره (١): تعيين تکليف و هرگونه اقدام براي معابر کمتر از ٦ متر ،با استعلام مناطق شهرداري، به عهده كميته تخصصـي مسـتقر در معاونت شهرسازي و  معماري شهرداري تهران است.

تبصره( ٢): تعيين تکليف مواردي از شبکه معابر شامل؛ عرض معابر، طرحهاي اجرايي و طرحهاي تقاطع قديم و جديد، کـه در فرايند اجراي طرح تفصيلي براي شهرداري مناطق، داراي ابهام باشد، بـا اسـتعلام منـاطق شـهرداري، بـه عهـده كميتـه تخصصي مستقر در معاونت شهرسازي و  معماري شهرداري تهران است.

11-3: در طراحي و اجراي شبکه معابر به ويژه در پهنه های مستعد شهر و فضاهاي عمومي با تأکيد بر بافتهاي تاريخي و باارزش شهر، ايجاد تسهيلات و پيشبيني هاي لازم براي گسترش و توسعه حرکت پياده و دوچرخـه و دسترسـي آسان براي معلولين جسمي و حرکتي الزامي است. در همين راستا، شهرداري تهران طي دو سال اول اجراي طـرح تفصيلي، ملزم به تهيه راهنماي طراحي شهري، براي كليه معابر احـداثي، اصـلاحي و تعريضـي، براسـاس طـرح تفصيلي جديد شهر تهران است. همچنين شهرداري تهران، ملزم به تهيه دستورالعمل و راهنماي طراحي شهري ،براي گسترش و توسعه حركت پياده و دوچرخه و دسترسي آسان معلولين جسمي و حركتي در كليـه معـابر، بـا استفاده از مطالعات سند موضوعي طرح جامع حمل و نقل و ترافيك به ويژه در فضاهاي عمومي شهر است.

٤-١١: ايجاد هرگونه دسترسي سواره و پياده براي کليه ساختمانهاي واقع در مجاورت بزرگراه ها و آزادراه هـا در کليـه پهنه ها ممنوع است.

تبصره : براي آن دسته از پلاک هاي مجاور آزادراه هـا و بزرگـرا ه هـا که هـيچگونـه دسترسـي به معـابر ديگـر ندارنـد،  ايجـاد دسترسي پياده، مجاز است.

٥-١١: در قطعاتي که داراي دو بر يا بيشتر است، اگر يکي از گذرها، شرياني درجه يک و يا بـا عملکـرد بـالاتر باشـد ، دسترسي سواره از گذر با عرض کمتر انجام گرفته، ولي ضوابط ساخت و ساز بر اساس گـذر بـا عـرض بيشـتر تعيين می شود. در ساير موارد دسترسي سواره از گذرهاي بر ملک بلامانع بوده و در موارد استثناء نيـز (شـکل هندسي قطعه و يا گذرهاي با عرض ٦ متر و کمتر) تعيين تکليف دسترسي سواره به ملک ،به عهده شـهرداري منطقه است.

٦-١١: در قطعاتي با شرايط توپوگرافي خاص، كه قابليت تامين پاركينگ از هر گذر براي طبقـات مجـزا ميسـر باشـد، منوط به اينكه عرض هر گذر ٦ متر و بيشتر باشد، با نظر شهرداري منطقه بلامانع است.

٧-١١: تعيين پخ تقاطع ها ،کماکان بر اساس صورتجلسه متمم ٣٦٢ شوراي طرح و بررسي (جدول پخ ها) است.

٨-١١: به منظور شفاف سازي وضعيت پلاك هاي منتهي به دوربرگردان ها و بن بسـت هـاي شـبكه معـابر فعلـي شـهر، شهرداري تهران، موظف است تا نسبت به تهيه و تدوين دستورالعمل هاي مربوطه و ارائه بـه  مراجـع ذيصـلاح ، ظرف مدت شش ماه، اقدام نمايد.

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

پاركينگ 

١-١٢: تأمين قطعي و احداث پارکينگ مورد نياز براي تمامي ساختمانها و در همهي پهنهها طبق جداول شـماره هـاي (6) تا( 10) الزامي است. صدور پروانه براساس طرح تفصيلي جديد و هرگونه گواهي عدم خلاف يا گواهي پايـان ساختمان مربوط به آنها ،منوط به تأمين پارکينگ هاي مورد نياز مذکور در همان ساختمان و يــا  در صـورت احراز و تأييد عدم امكان تأمين پاركينگ در ساختمان (قطعه) مربوطه، در پارکينگ هايي داراي اسناد حقـوقي، در شعاع حداکثر ٢٥٠ متر، از ساختمان ،بلامانع است.

تبصره( ١): آئين نامه اجرايي و نحوه تنظيم اسناد مربوطه و چگونگي صورت مجلس هاي تفكيكي، براي پاركينگ هاي مكـانيزه و غير مكانيزه، توسط شهرداري تهران و با همكاري سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، حداكثر ظرف مدت سه ماه پـس از ابلاغ طرح تفصيلي، تهيه و توسط شهرداري تهران، به واحدهاي مربوطه، ابلاغ مي شود .

تبصره( ٢): در كليه مواردي كه پاركينگ هر واحد ساختمان (مسـكوني و يـا غيرمسـكوني)، خـارج از آن و در پاركينـگ هـاي اختصاصـي و يـا عمـومي داراي اسـناد رسـمي، تـأمين مي شـود، ذكـر شـماره و نـام پاركينـگ و حـدود اربعـه آن در صورت مجلس تفكيكي و اسناد ثبتي واحد مذكور، الزامي است .

تبصره( ٣): تعداد پارکينگهاي مـور د نيـاز سـاختما ن ها و مجتمـع هـایی که از عملكردهـا،  کـاربري هـا و فعاليـت هـاي متنـوعي برخوردار است، معادل مجموع تعداد حداقل پارکينگ هاي لازم براي هر يک از کاربري و فعاليت ها ،براسـاس ضـوابط تأمين پاركينگ در پهنه هاي استفاده از اراضي، است.

تبصره(٤ ): تأمين پاركينگ موردنياز آژانس هاي تاكسي و مسافربري، نمايشگاههـاي اتومبيـل و فعاليـت هـاي مشـابه کـه نيازمنـد پارکينگ است، درخود ملك و يا خارج از ملک مذکور ،الزامي است.

تبصره( ٥): کليه ادارات، ارگان ها ،سازمانها ،نهادها، مؤسسات و شرکتهاي دولتي، عمومي و خصوصـ ي و بيمارسـتا ن ها که مراجعين زيادي دارند، در زمان احداث و يا تجديد بنا ،ملزم به تأمين 30 درصد پارکينگ مازاد بر پارکينگ مـورد نيـاز براي مراجعين طبق ضوابط مربوطه، در همان ساختمان و يا در پارکينگ هاي عمومي اطراف تا شعاع ٢٥٠ متر مي باشند.

تبصره(٦ ): فروشگاه هاي و مجموعه هاي بـزرگ، بـا مقيـاس عملكـرد ناحيـه اي، منطقـه اي و فرامنطقـه اي، (بـه جـز هتـل، هتـل آپارتمان و ساير مواردي كه در تبصره ٥ همين بند ذكر گرديد) به ازاي هر ١٠٠ متر مربع زيربناي مفيـد،  ملـزم به تـأمين حداقل ٢ واحد پارکينگ، علاوه بر پارکينگ مورد نياز مي باشند.

تبصره( ٧): احداث پارکينگ مازاد بر ضوابط، در کليه پهنه های شهر، در طبقات زيرهمکف (منفي)، با رعايت سـط ح اشـغال 80 درصد در منفي يك و ساير ضوابط قانوني در صورت  اخذ مجوز از مراجع قانوني مربوطه، و با رعايـت قـانو ن حفـظ و گسترش فضاي سبز، بلامانع است.

تبصره(٨): احداث پارکينگهاي اختصاصي محلي در محدودههايي از شهر که تامين پارکينگ امکانپـذير نيسـت، بـه ويـژه در بافت هاي فرسوده، طبق شرايط مصوبه (شماره ٥٠٢) کميسيون ماده پنج، مجاز است.

تبصره( ٩): تامين پاركينگ اضافي در هر ساختمان، در صورت تامين قطعي پاركينگ هاي الزامي ساختمان طبق تبصـره ٧ از بنـد ١٢- ١، مجاز است.

تبصره (10): ايجاد پارکينگ مازاد، به صورت مزاحم در کليه پهنه ها( به استثناي واحدهاي مسکوني باپارکينـگ مـزاحم، صرفاً متعلق به يک واحد)، مجاز است.

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

ضوابط تأمين پارکينگ در پهنه ي سكونت

تامين پاركينگ براي كليه واحدهاي مسكوني، در پهنه سكونت، متناسب با اندازه واحد مسكوني (سطح خالص واحد مسكوني) طبق جدول شماره( ٦) الزامي است. همچنين تعداد پاركينگ مورد نياز براي خدمات پشـتيبان سكونت، در واحدهاي انتفاعي محلات مسكوني، طبق جدول شماره( ٧) است.

تبصره( ١): در پهنه های مسکوني( ^R)، احداث صرفاً يک واحد پارکينگ مزاحم به صورت يک به يک، بلامانع است.

تبصره( ٢): ايجاد پارکينگ مزاحم منوط به اينکه متعلق به يک واحد باشد و مزاحمتي براي سايرين ايجاد نکند، بلامانع است.

تبصره( ٣): توسعه رامپ دسترسي پارکينگ به خارج از مرز قطعـات (پـلا ک هـا) بعـد از رعايـت برهـاي اصـلاحي و در فضـاي عمومي همجوار (فضاي پيادهرو)، مطلقاً ممنوع است.

تبصره( ٤): پيشبيني راه هاي ورودي مجزا براي  دسترسي به فضاي پارکينگ (رامپ) و ورودي پياده به ساختمان، در اراضي و املاک با بر ٦ متر و بيشتر ،الزامي است.

تبصره( ٥):چيدمان پارکينگ در فضاهاي مربوطه، بايد به گونه اي باشد که امکـان تـردد و اسـتفاده از آسانسـور توسـط ناتوانـان جسمي و حرکتي، مطابق مقررات ملي ساختمان ،و رعايت مصوبات شورايعالي شهرسازي و معماري ايران ،بـه سـهولت انجام پذيرد.

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

ضوابط پارکينگ در پهنه هاي فعاليت و مختلط

ضوابط احداث پارکينگ براي کارکنان و مراجعان در پهنه های فعاليت و مختلط بر اساس نوع و مقياس فعاليـت (محلي و ناحيه اي، منطقه اي، و فرامنطقه اي و شهري) طبق جداول شماره(8) و(9) است.

تبصره( ١): در زيرپهنه مختلط تعداد پارکينگ هاي مورد نياز ساختمانها و مجتمع هايي که از کاربريهاي متفاوت برخوردارنـد، معادل مجموع تعداد حداقل پارکينگهاي لازم براي هر يک از انواع کاربري هاست.

تبصره( ٢): ايجاد پارکينگ مزاحم يک به يک، در صورتي که مزاحمتي براي سايرين ايجاد نکند، در کاربري هاي غيرمسکوني پهنه های فعاليت و مختلط، بلامانع است.

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

ضوابط پارکينگ در پهنه هاي حفاظت 

ضوابط احداث پاركينگ در زيرپهنه هاي فضاهاي سبز عمومي( G1)، شامل انواع پارک ها ،طبق جـدول شـماره (١٠) است. تأمين پارکينگ مورد نياز كاربري هاي مجاز به استقرار در زيرپهنه های حفاظت (G3)، ضروري بوده و به ازاي هر صد مترمربع زيربناي مفيد، تامين دو پاركينگ براي مراجعان و كاركنان الزامي است.

تبصره( ١): در صورت استفاده از فضاهاي زيرسطحي پارك ها، براي احداث پارکينگ در حداکثر ٣٠% مساحت پـارک،  مجـاز است، مشروط به اين كه سطح همكف پارك، به فضاي سبز اختصاص يابد.

تبصره( ٢): شهرداري تهران مكلـف بـه احـداث پاركينـگ (بـا مشـاركت بخـش خصوصـي) در پـارك هـاي جديـد بـوده و در پارك هاي كنوني نيز در صورت جلب مشاركت بخش خصوصي، با حفظ مالكيت عمومي، و استفاده انحصـاري بـراي پاركينگ، مي بايد نسبت به احداث پاركينگ مكانيزه اقدام نمايد.

٥-٢١: به منظور تامين پارکينگهاي عمومي مورد نياز شهر به عنوان يکـي از فضـاهاي خـدمات عمـومي ، در كليـه پهنه هاي استفاده از اراضي (به استثناي پهنه G و R24 و كليه قطعات و پـلاك هـاي داراي رأي بـاغ )، احـداث پاركينگ عمومي در قطعات با حداقل مساحت ١٠٠٠ متر مربع (طبق سند مالکيت) با تاييـد شـهرداري منطقـه  مجاز است. اولويت براي محل احداث پارکينگ هاي مذکور در کنار رينگهاي شهري، مراکز و گسترههاي کار و فعاليت (خصوصﹰا در مقياس منطقه اي و فرامنطقه اي) است.  شهرداري تهران موظف است براي احداث پارکينگهاي مورد نظر، با مشارکت بخش خصوصي و طبق ضوابط مصوب کميسيون ماده( ٥) شهر تهران، (به ويژه بنـد يك صورتجلسه ٤٣٦) طي برنامه اي اقدامات لازم را به عمل آورد. نحوه تملک يا آزادسازي عرصه اين فضاها و يا مشارکت با مالکين اين گونه کاربريها در اجراي اين بند، طبق ضوابط و مقررات حاکم بـر فضـاهاي خـدمات عمومي است.

تبصره (١) : ساير ضوابط و جزئيات پاركينگ هاي عمومي، طبق بند يك صورتجلسه ٤٣٦ كميسيون ماده پنج است.

تبصره( ٢): حداقل مسـاحت ملـک بـر اي احـداث پار کينـ گهـ اي طبقـا تي محلـ هاي بـه صـورت رمپ ـي، ٣٠٠ مترمربـع (براسـاس صورتجلسه شماره ٥٠٢ کميسيون ماده پنج شهر تهران) و براي پارکينگهاي مکانيزه محلهاي ،٠٥ مترمربع است.

٦-٢١: در كليه محورها و محدوده هايي (پياده راه ها، بزرگراه ها، ميدان ها و تقاطع ها) كه امكان احداث و يا بهره بـرداري از پاركينگ در واحدهاي ساختماني مربوطه فراهم نباشد، شهرداري تهران موظف است متناسب بـا شـرايط و رعايت حقوق مكتسبه و صرفه و صلاح شهرداري، با سرمايه گذاري بخش خصوصي، ضـمن بسترسـازي لازمـه براي تامين قطعي پاركينگ مورد نياز، براساس مفاد بند ١-٢١ اقدام نمايد .

تبصره : ضوابط و مقررات منطقه اي پياده راه ها و مسيرهاي دوچرخه ،با توجه به ويژگي ها و تمـايزات منطقـه اي تـدوين و پـس از تاييد و تصويب كميسيون ماده پنج شهر تهران، توسط شهرداري لازم الاجرا خواهد بود.

٧-١٢: در کليه زير پهنه هاي استفاده از اراضي، تامين ٥ درصد از کل ظرفيت پارکينگ به منظـور اسـتفاده معلـولين، ضمن رعايت مفاد مصوبه »ضوابط و مقـررات شهرسـازي و معمـاري بـراي عبـور و مـرور معلـولين «، مـورخ 1368/03/08 شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران، الزامي است .

٨-١٢: شهرداري تهران موظف است براي توسعه پاركينگ هاي طبقاتي رمپي و يا مکانيزه محله اي، منطقه اي و شهري ،با اولويت جذب سرمايه و مشاركت بخش خصوصي و اعمال تسهيلات تشويقي، از منابع بودجه اي و نظام بانكي و تسهيلات شهرسازي، مصوبه هاي كميسيون ماده پنج و ساير موارد، نسبت به توسعه، احداث و بهره بـرداري و صدور اسناد تفكيكي پاركينگ هاي محله اي، منطقه اي و شهري، براي واگذاري به شهروندان اقدام نمايد.

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

 ابعاد پاركينگ

حداقل فضاي خالص براي پارکينگ هاي مسقف و غير مسقف، متناسب با تعداد واحد و به ترتيب براي يك واحـد ٥ * 2.5 متر، براي دو واحد ٥ * 4.5 متر و براي سه واحد ٥ * 6.5 متر است. عرض مفيد راه عبـوري پاركينـگ ، نيز حداقل ٣ متر و براي مازاد بر سه واحد به ازاء هر واحد خودرو ٢ متر به عرض مفيد افزوده می شود.

تبصره( ١): حداقل عرض مفيد لازم براي پاركينگ معلولان، حداقل 3.5 متر و به ازاء هر واحد پارکينگ اضافه شـده معلـول، ٣ متر و براي پاركينگ هاي عمومي، تابع ضوابط و مقررات مربوطه است.

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

ارتفاع پاركينگ

حداكثر ارتفاع تمام شده پيلوت، به شرط استفاده براي پاركينگ 2.60 متر است. در صورت عدم احداث  زيـرزمين ، ارتفاع تمام شده تا 2.60 متر، بشرط پايين تر بودن سطح فونداسيون از گذر، تا 60 سانتي متر، بلامانع است.

تبصره (1):براي مجتمع هايي كه داراي بيش از ٥٢ واحد پاركينگ است، و يا مساحت پاركينگ آن ها بـي ش از ١٠٠٠ متـر مربع است، حداکثر ارتفاع پاركينگ در زيرزمين ها و همکف تا ٣ متر، مجاز است.  

تبصره(٢ ): ارتفاع پيلوت براي تأمين پارکينگ در مواردي که منطبق بر مبحث ٥١ مقررات ملي ساختمان است، متناسب بـا نـوع پارکينگ مکانيکي مورد تقاضا، و بر اساس ضابطه مربوطه، تعيين می شود.

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

شيب و شعاع گردش پاركينگ

اجراي شيب مثبت و معكوس، جهت رامپ پاركينگ، با رعايت ضوابط نورگيري زيرزمين و ساير مقررات بلامانع است.

تبصره( ١): حداكثر شيب رامپ دسترسي براي پاركينگ خصوصي ٥١ درصد و براي پاركينگ عمومي حداكثر ٢١ درصد است .

تبصره( ٢): شعاع گردش رامپ، به غير از پارکينگهاي عمومي، حـداقل 6.5 متـر، بـراي خودروهـاي سـواري اسـت (شـعاع از آكس رمپ قوسي).

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

راه ورودي و رامپ پاركينگ

يك راه ورودي براي پاركينگ از هر خيابان، مجاز است. در صورتي كه بر ملک 20 متر و بيشتر باشد، (صرفاً در پاركينگ هاي عمومي و موارد تجميع قطعات با حداقل بر 14 متر) با اولويت به تامين پاركينگ ملك، استفاده از دو درب ورودي براي پاركينگ مجاز است. راه ورودي رامپ پاركينگ از قسمت فضاي آزاد سـاختماني  بلامـانع  بوده، و راه ورودي، جزء فضاي پاركينگ ساختمان نيست. رامپ پاركينگ در فضاي باز ساختمان نيز، در کليـه  جهات قطعه، جزء زيربنا محسوب نمي شود.

تبصره( ١): در قطعاتي كه سطح پاركينگ بيش از ١٠٠٠ متر مربع وسعت دارد يا داراي بيش از ٥٢ واحد پاركينگ است، تـأمين دو رامپ ورودي و خروجي، به عرض مفيد حداقل 3.5 متر و يا يك رامپ به عرض مفيد حداقل ٥ متر ، ،با رعايت ضوابط آئين نامه مربوطه، براساس مقررات ملي ساختمان، الزامي است.

تبصره( ٢): به منظور ايجاد زمينه تأمين پارکينگ، احداث رامپ در حياط املاک جنـوبي بـا حـداقل عـرض قطعـه 10 متـر،  (در محل اجراي رمپ) بلامانع است.

تبصره( ٣): برخورداري از خروجـي اضـطراري و دسترسـي مسـتقيم بـه طبقـات و فضـاهاي مشـاعي سـاختمان، بـه وسـيله پلـه از زيرزمين (پاركينگ) الزامي است.

تبصره( ٤): دسترسي مستقيم پاركينگ از طريق پله به طبقات و فضاهاي مشـاعي، الزامـي اسـت و  د ر صـورتی که ملک داراي آسانسور باشد، دسترسي توامان به پارکينگ از طريق پله و آسانسور، نيز الزامي است.

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

 حفاظت از ميراث تاريخي شهر 

١٣- ١: حفاظت از ميراث تاريخي، فرهنگي و همچنين آثار ارزشمند معاصر شهر تهران ،الزامي است. شمول حفاظت کليـه آثار ثبت شده و ثبت نشده واجد ارزش را همراه با حريم مجموعه ها و آثار ثبت شده داراي حريم، دربر ميگيرد.

٢-١٣: ضوابط ساخت و ساز (مرمت، احياء، بهسازي، نوسازي و بازسازي) در کليه آثار و محوطه هاي تاريخي و فرهنگي ثبت شده، از جمله قطعات واقع در زيرپهنه های مسکوني ارزشمند تاريخي (R221)، تـابع ضـوابط و مقـررات مصوب سازمان ميراث فرهنگي، گردشگري و صنايع دستي است. با توجه به مصـوبات شـوراي اسـلامي شـهر تهران ،شهرداري موظف است با سازمان ميراث فرهنگي، گردشگري و صنايع دستي همكاري نمايد تا نسبت به ثبت بناهايي كه مي بايد ثبت شوند، حداكثر ظرف مدت سه سال از زمان ابلاغ طرح تفصيلي اقدام نمايد.

تبصره : هرگونه ساخت و ساز در مجاورت و يا حريم آثار ثبت شده و يا واجد ارزش اعلام شده، با کسب مجوز از شهرداري و رعايت ضوابط و مقررات سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري، مجاز است.

٣-١٣: تغيير در نماي ابنيه ثبت شده و واجد ارزش اعلام شده تاريخي و فرهنگي و ارزشـمند معاصـر ممنـوع اسـت . هرگونه اقدام براي ايمن سازي اين ابنيه و تغييرات در داخل بنا، منوط به اخذ مجوز از شهرداري و تأييد سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري است .

تبصره(١) : شهرداري تهران موظف است از طريق كميته اجرايي موضـوع مصـوبه منـدرج در بنـد  ١٣- ٢، بـا همكـاري سـازمان ميراث فرهنگي، گرشگري و صنايع دستي، ظرف مدت دو سال، پس از ابـلاغ طـرح تفصـيلي، نسـبت بـه پـيگيـري، شناسايي و ثبت جداره هاي واجد ارزش تاريخي، اقدام نمايد.

تبصره( ٢): سازمان ميراث فرهنگي، صنايع دستي و گردشگري استان تهران موظف است تا حداكثر ظرف مدت دو سال نسـبت به شناسايي و معرفي بناهاي ارزشمند تاريخي و معاصر شهر اقدام و نتيجـه را بـه شـهرداري اعـلام نمايـد. در طـي ايـن مدت، شهرداري تهران، در خصوص تغيير نماي بناهاي موصوف، موظف به استعلام رسمي (مـوردي) از سـازمان يـاد شده بوده و در صورتي كه حداكثر ظرف مهلت ٢ ماه پاسخ استعلام موردي از سوي سـازمان مـذكور دريافـت نشـد، شهرداري تهران، مجاز است تا رأساً نسبت به موارد موصوف اقدام نمايد.

٤-١٣: در تهيه کليه طرح هاي ويژه مداخله در بافت هاي شهري تهران، رعايت كليه ضوابط و مقررات موضوعه حفاظت از کليه عناصر و اجزاي ميراث طبيعي – تاريخي و فرهنگي شهر تهران، شامل محوطه هاي باستاني، بافت هـا و مجموعه هاي تاريخي، محورهاي طبيعي – تاريخي، راسته هاي ارزشمند (تاريخي، فرهنگـي و معاصـر)، باغـات قديمي و قنوات و چشمه ها، الزامي است.

تبصره : در کليه مجوزهاي صادره، براي بهره برداري از آثار تاريخي، طبق کاربري هاي قيد شده در مجوزها، رعايت ايستايي و مقاوم سازي، با تاييد مراجع قانوني، ضروري است.

٥-١٣: براي »محدوده حصار ناصري« طبق برنامه ها و طرحهاي موضعي طرح جـامع جديـد شـهر تهـران (بنـد »ب« پيوست شماره ٤)، تهيه طرحي مناسب، براساس ارزش هاي بافت تاريخي و معاصـر ، توسـط سـازمان ميـراث فرهنگي، صنايع دستي و گردشگري استان تهران، با همكاري شهرداري و ساير دستگاه هاي ذيـربط ضـروري است، که پس از تصويب در كميسيون ماده پنج، ملاک عمل قرار گيرد..

٦-١٣: براي خيابان ولي عصر كه طولاني ترين محور شهري تهران و ايران است، با توجه به نقش بااهميتي که در پيونـد هسته هاي تاريخي (ري، تهران و شميران) دارد، شهرداري تهران ملـزم اسـت بـا همکـار ي سـازمان ميـراث فرهنگي، نسبت به تهيه دستورالعمل طراحي شهري براي محور وليعصر اقدام نمايد، تـا پـس از تصـويب در کميسيون ماده پنج، ملاک عمل قرار گيرد.

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

حفاظت از ميراث طبيعي شهر (اراضي مزروعي و باغات) 

هرگونه اقدام در باغات و اراضي کشاورزي (كشت و آيش) واقع در محدوده و حريم شهر تهران، مشمول رعايتقانون حفظ و گسترش فضاي سبز در شهرها (موضوع مصوبه سال ١٣٥٩) و اصلاحيه ها و آيين نامـه هـاي اجرايـي آن (موضوع ماده ٤١ قانون زمين شهري) و مصوبه هاي مجلس شوراي اسلامي و مجمع تشخيص مصلحت نظام و ضـوابط و مقررات اين قسمت از سند طرح تفصيلي شهر تهران است.

١-١٤: شهرداري تهران مجاز است، به منظور تحقق مفاد بند ٢-٤-٨ سند طرح طرح جامع و مفاد تبصـره ( ١) از مـاده (7) مصوبه طرح تفصيلي، براي حفظ باغات و تامين سرانه هاي فضاي سبز شـهر تهـران در مقيـاس محلـه اي ،منطقه اي و شهري، باغاتي از محدوده شهر را براي تبديل به فضاي سبز عمومي در چارچوب قوانين و مقـررات موضوعه و با حفظ رعايت حقوق مالكانه تملك نمايد. اين باغات مي بايد با حفظ درختان و ايجاد سيستم آبياري مناسب، نگهداري شود.

٢-14: باغات پيوسته و يکپارچه که به صورت انبوه و در کنار هم قرار گرفته و در نقشه هاي طرح تفصيلي شهر تهران، به عنوان پهنه محسوب شدهاند ،مشمول مفاد فصل اول سند ضوابط و مقررات طرح تفصيلي شهر تهران است.

٣-14: باغات پراکنده و تك باغ در پهنه های شهر، که به موجـب مقـررات و در مراجـع  ذيـربط ، بـاغ تشـخيص داده مي شوند، با توجه به مفاد تبصره(١) بند( ١٠-٥) اين سند و با رعايت کاربريهاي مصوب و ملاک عمـل، از نظـر سطح اشغال (حداکثر 30 درصد) و تراکم ساختماني مجاز، با رعايـت حفـظ فضـاي سـبز و حـداقل جابجـايي  درختان، طبق ضوابط مصوب زيرپهنه مربوطه، با اعمال يک طبقه تشويقي اضافه است.

تبصره (1): در مورد حقوق مکتسبه، سطح اشغال مازاد بر 30 درصد، مصوبه شوراي اسلامي شهر تهران ،اعمال می شود.

تبصره( ٢): جانمايي و محل استقرار بنا، در اراضي و املاک مشمول بند فوق، منوط به تاييد شهرداري منطقه است.

٤-١٤: مالکين باغات با کاربري فضاي سبز و خدمات، در صورت توافق با شهرداري ،براي واگـذاري قسـمتي از باغـات خود به عنوان فضاي سبز عمومي، به صورت رايگان، و در ازاي دريافت تسهيلات ذيل، براي باقيمانـده ملـک،  ميتوانند از مزاياي ضوابط پهنه مربوطه، استفاده کنند.

تبصره (1): در پهنه ها و بافت هاي سبز ارزشمند در گستره طرح هاي موضعي (مصوب کميسيون ماده ٥)، نسـب ت واگـذار ي نبايـد کمتر از 75 درصد باشد. (براي 25 درصد اراضي باقيمانده ، حداكثر تراكم ١٢٠ درصد و حـداکثر سـطح اشـغال ٤٠% باقيمانده زمين است).

تبصره( ٢): در تک باغ ها ،نسبت واگذاري زمين به شهرداري نبايد کمتر از  70 درصد کل باشد.

٥-14: تبديل اراضي کشاورزي فاقد کاربري مصوب خدمات و فضاي سبز عمومي، به باغ براساس دستورالعمل ماده ٤١ قانون زمين شهري، بلامانع است. بدين منظور نقشه درختکاري باغ، همراه با نقشههاي تفکيکـي  و سـاختماني ، مي بايد توسط شهرداري منطقه تائيد شود.

تبصره( ١): تبديل و تغيير کاربري اراضي کشاورزي (كشت و آيش) داخل محدوده شهر، در صورت واگذاري بـه شـهرداري و رعايت ضوابط پهنه مربوطه، مشروط به اينکه سهم شهرداري حداقل 70 درصد جهت تبديل به فضاي سـبز عمـومي و خدمات هفتگانه باشد، بلامانع است.

تبصره( ٢): مالكيني كه قصد ساختمان سازي ندارند، مي توانند از ضوابط تفکيک براي اراضي مزروعي تـا حـداقل ده هكتـار در زراعت آبي و 20 هکتار در زراعت ديم استفاده نمايند.

٦-14: بهره برداري از اراضي مزروعي و باغات، براي کاربريهاي آموزشي، درماني، فرهنگي، مذهبي، ورزشي و تفريحي و تجهيزات شهري، مشروط بر حفظ اشجار و رعايت ماده  (14) قانون زمين شهري، مجاز است.

٧-١٤: فضاهاي سبز تثبيت شده در کليه املاک و اراضي محصور بين ساير کاربريها که معادل ٢٠٠٠ مترمربع و يا کمتر وسعت داشته و توسط شهرداري تملک نشده، در صورتيکه فاقد فضاي سبز تجهيز شده باشند، از فضاي سـبز تثبيت شده مستثني شده و مشمول ضوابط و مقررات ساخت و ساز در زيرپهنه ي مربوطه مـي باشـند. بـديهي است، که فضاهاي سبزي که در طرحهاي موضعي و يا مجتمع هاي مسکوني (داراي مصوبه) قرار دارند، مشـمول اين بند نمي شوند.

٨-١٤: مواردي از کاربريهاي تثبيت شده فضاي سبز، تاسيسات و تجهيزات شـهر ي و پارکينـگ در طـرح تفصـيلي قديم، که در وضع موجود ساخته شده باشند ،در صورت قانوني بودن احداث بنا، از شمول تثبيت کـاربري هـا ي مذکور مستثني بوده، ولي در ساير موارد (غير قانوني بودن)، منوط به تصويب کميسيون ماده پنج و شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران است.

٩-14: به منظور جلب مشاركت صاحبان اراضي در گسترش فضاهاي سبز شهري، مالكين اراضي با وسـعت بـيش از دو هزارمترمربع، كه ملك آنان به عنوان فضاي سبز در پهنه S312، تثبيت گرديده و در وضـعيت موجـود، فاقـد فضاي سبز تجهيز شده باشند، در صورت سرمايه گذاري و تبديل 70 درصد اراضي تحت اختيار خود بـه فضـاي سبز درختكاري شده، استفاده از ضوابط پهنه S312، در باقيمانده اراضي، به عنوان باغ فعاليت، با پـيش بينـي ضوابط استقرار فعاليتهاي مجاز طرحهاي جامع و تفصيلي تهران، براساس قوانين و مقررات مصـوب زيسـت -محيطي ،بلامانع است.

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

بافت هاي فرسوده و ناپايدار شهري 

١-15: در کليه بافتهاي فرسوده شهر، واقع در پهنه هاي سکونت (R)، فعاليت (S) و مختلط (M)، که محدوده آنهـا  درنقشههاي اين سند، تعيين گرديده است، رعايت پهنه بندی ها و ضوابط و مقررات ساخت و ساز طرح تفصـيلي ، الزامي است. تا زمان تهيه، تصويب و ابلاغ طرحهاي موضـعي  ويـژه  مداخلـه  در بافـت هـاي  مـذکور ، ضـوابط  زيرپهنه هاي موضوع جداول چهارگانه ضوابط استفاده از اراضي و ساخت و ساز در پهنه هاي اصلي، حسب مورد و ضمن اعمال و رعايت ضوابط تشويقي مقرر در اين سند، ملاک عمل خواهد بود.

تبصره : آخرين اسناد و مدارک طرحهاي ويژه نوسازي بافت هاي فرسوده مصوب (مـورد تاييـد کـارگروه تطبيـق و يـا مصـوب کميسيون ماده پنج)، لازم الاجرا مي باشند.

٢-15: در قطعات کمتر از 100 مترمربع، در بافت هاي فرسوده و ناپايدار، تـامين نيمـي از پاركينـگ هـاي مـورد نيـاز واحدهاي مسكوني (ضوابط بند ٢-١٢)، بلامانع است.

٣-15: در بافت هاي ناپايدار شهري ،ساخت و ساز در قطعات با مساحت بيش از ١٥٠ مترمربـع ، طبـق سـند مالکيـت ،براساس ضوابط پهنه بندي، با يك طبقه تشويقي، با تراکم متناظر، مجاز است.

تبصره : تسهيلات فوق صرفاً مشمول پروانه هاي تخريب و نوسازي املاک و يا ساختمانهـاي سـاخته نشـده برمبنـاي پروانـه هـاي پيشين است.

٤-١٥: حد نصاب تجميع در بافت هاي ناپايدار شهري ،١٥٠ متر مربع است. در قطعات تجميعي، با مساحت بـيش از ١٥٠ مترمربع، اعطاي يک طبقه تشويقي ديگر ،با تراکم متناظر، (علاوه بر طبقه تشويقي مذکور در بنـد ٣-٥١)، بـا  رعايت حداقل عرض گذر ٨ متر، طبق ضوابط طرح تفصيلي، مجاز است.

تبصره (١): در صورت تجميع، اگر مساحت قطعـه از حدنصـاب مسـاحت، طبـق جـدول پهنـ هبنـدي بيشـتر باشـد، شـمول تـراکم تشويقي تجميع مذكور در بند ٦ -٩ نيز، بلامانع است.

تبصره(٢ ): تسهيلات فوق صرفاً مشمول پروانه هاي تخريب و نوسازي املاک و يا ساختمانهاي ساخته نشده برمبناي پروانه هـاي پيشين است.

٥-١٥: اعمال ضوابط تشويقي عوارض ساخت وساز املاک واقع در بافتهاي فرسوده، براساس مصوبات شوراي اسلامي شهر تهران است.

٦-١٥: ساخت و ساز در پهنه هاي مسكوني داراي فشردگي و فزوني قطعات ريزدانه، منوط به اعمال ضوابط ويژه است.

تبصره( 1): شهرداري تهران مكلف است ظرف مدت يکسال پس از تصويب طرح تفصيلي، نسبت به تدوين ضوابط ويژه براي مناطق ،و ارائه به مراجع ذيصلاح اقدام نمايد. تا زمان تصويب دستورالعمل مذكور، ضوابط جاري ملاك عمل است.

تبصره( ٢): شهرداري تهران، ملزم به شناسايي و برنامهريزي براي قطعات كمتر از ٠٥ مترمربع، به ويژه در محـدود هي بافـت هـاي ناپايدار شهري است.

تبصره( ٣): شهرداري تهران با مشاركت و همكاري دولت و ساير دستگاه هـاي اجرايـي ذيـربط، ملـزم  بـه تهيـه و تنظـيم طـرح، لايحه و ساير برنامه هاي مقاوم سازي بافتهاي ناپايدار شهري و تصويب آن در مراجع ذيربط است.( بافت هاي ناپايدار شهر تهران حدود ١٤هزار هکتار، براساس نتايج مطالعات بافت هاي فرسوده شهر تهران مصوبه شورايعالي شهرسازي و معماري ايران، مورخ 1385/03/08 است).

ضوابط و مقررات عام محدوده ي شهر تهران

 ساير ضوابط و مقررات 

١-16: خدمات پشتيبان سكونت، مشتمل بر عملكردها و فعاليت هاي مجاز به استقرار با مقيـاس محلـي اسـت كـه از وسعتي متناسب با نيازهاي محله برخوردار است. اين خدمات، به غير از خدمات هفتگانـه بـا عملكـرد محلـي (موضوع بند 16-٢ راهبردهاي مصوب طرح جامع)، طبق فعاليت هاي جدول( ١١) است.

٢-١٦: شهرداري تهران ملزم به تدقيق منطقه اي حداقل اندازه قطعه و عرض معابر براي کليه زيرپهنه های اسـتفاده از اراضي در سال اول اجراي طرح تفصيلي، در چارچوب بازنگري طرح تفصيلي جديد شهر تهران است.

٣-٦١: کليه اراضي دولتي متعلق به وزارت راه و شهرسازي در محدوده شهر تهران ،به پهنه های R و M در پهنه بندی-هاي طرح تفصيلي جديد شهر تهران، تبديل ميشوند. شهرداري تهران ملـزم اسـت بـا همکـاري دبيرخانـه شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران، ظرف مدت دو ماه نسبت به تـدقيق و اعمـال آن در نقشـه هـاي طـرح تفصيلي جديد شهر تهران اقدام نمايد.

٤-١٦: عملكردهاي مجاز به استقرار در زيرپهنه هاي مختلط( M) و در كليه ابنيه و ساختمان هايي كه طبقات فوقاني به سكونت و طبقات پايين به انواع فعاليت اختصاص دارد، به تفكيك انواع اختلاط، طبق جـداول ( ١٢)، (١٣)، (٤١) و( ١٥) است.

6-١٦: شهرداري تهران ملزم است ظرف مدت يکسال نسبت به تعيين عملکردهاي مجاز به استقرار در کليه پهنه های استفاده از اراضي اقدام و براي تصويب به مراجع ذيربط ارائه نمايد.

٦-١٦: شهرداري تهران به منظور تحقق پذيري تامين خدمات شهري و ساماندهي آن در زيرپهنه هاي مربوطه، موظـف است كه موجبات اجراي طرح هاي موضعي پيوست چهارم طرح جامع را فراهم ساخته و با اجراي بندهاي( ٣) و (4) پيوست پنجم طرح جامع، حداكثر طي يك دوره پنج ساله، در فرايندي دائمي، تـأمين خـدمات شـهري را مراقبت و پي گيري نمايد.

٧-٦١: ضوابط ساخت و ساز و احداث فضاهاي خدمات عمومي، شامل؛ فضاهاي آموزشي، بهداشتي- درماني، فرهنگي، مذهبي، ورزشي، تفريحي و تأسيسات و تجهيزات شهري، با توجه به ضوابط و مقـررات خـاص  تحـت نظـارت دستگاه هاي ذيربط و ضمن اعمال ضوابط تشويقي (براي احداث و سرمايه گـذاري  بخـش  خصوصـي ) و احـداث  تجميعي (مجتمع هاي چندعملكردي) متعاقباً و حداكثر ظرف مدت يک سال بعد از ابلاغ اين سند، به تصـويب  مراجع ذيصلاح، خواهد رسيد. تا آن زمان صدور هرگونه پروانه ساخت و ساز در فضاهاي موصوف وفق ضوابط و مقررات ملاک عمل فعلي خواهد بود. در صورتي که درخواست متقاضي مغاير با ضوابط ملاک عمل باشد، اتخـاذ  تصميم منوط به رأي کميسيون ماده پنج خواهد بود.

تبصره: شهرداري تهران در اجراي ماده ششم، از برنامه پـنجم توسـعه اقتصـادي، اجتمـاعي و فرهنگـي كشـور، بـه منظـور توسـعه فضاهاي مذهبي و فرهنگي، براساس طرح ” توسعه و ساماندهي مساجد، به عنوان كانون محلات و هسته سازمان فضـايي و سلسله مراتبي توسعه شهر تهران”، نسبت به اختصاص اراضي مناسـب بـراي احـداث مسـجد بـا توجـه بـه ويژگـی هـاي پهنه هاي چهارگانه و نيازهاي محله اي همكاري نمايد.

٨ -٦١: شهرداري تهران موظف به تأمين زمين براي فضاهاي سبز، پاركها و تجهيزات شـهري  (در حيطـه تصـد يگـر ي شهرداري) است. تا تأمين اراضي موردنياز در حد برنامه مصوب، جهت رفع كمبود فضاهاي خـدماتي  مـذكور  (بـه ويژه در سطح محلات مطابق سطوح خدماتي پيش بيني شده در اين طرح) كاربري هاي سبز، پارك ها و تجهيـزات  شهري، پيشبيني شده در طرح تفصيلي قديم شهر تهران، در نقشه هاي ١:٢٠٠٠ طرح تفصـيلي  جديـد  برمبنـاي مصوبات قبلي (شورايعالي شهرسازي و معماري ايران ،كميسيون ماده پنج و شوراي اسلامي شهر تهران)، تثبيـت  مي شوند تا در فرايندي تدريجي و در يك دوره گذار حداكثر پنج ساله (تا پايان سال ١٣٩٥)، از زمان ابـلاغ طـرح تفصيلي، كاربري هاي خدماتي موردنياز مذکور در چارچوب طرح تفصيلي جديد بـا لحـاظ تبصـره ( ٣) مـاده ( ٧) مصوبه طرح تفصيلي توسط شهرداري تهران تثبيت، تملك و تأمين شوند و سپس كاربري هاي طرح قبلـي  طبـق  ضوابط و حسب مورد به كاربري هاي مجاز به استقرار با مجوزهاي قانوني، در پهنه هاي مربوطه اختصاص يابند.

تبصره: شهرداري تهران با رعايت تبصره (3) ماده (7) مصوبه طرح تفصيلي شوراي اسلامي شهر تهران، در مناطقي که سرانه هاي خدماتي، طبق طرح تفصيلي جديد شهر، تامين شده ،ميتواند نسبت به حذف کاربريهاي خدماتي مذکور، با کنتـرل و تاييد کميسيون ماده پنج و شورايعالي شهرسازي و معماري ايران، اقدام نمايد.

٩-٦١: معماري و نماسازي کليه سطوح نمايان ساختمانها( در تمامي جبهه هاي ساختمان و خرپشته) اعـم  از سـاخته شده و يا ساخت و سازهاي جديد براساس اصول معماري ايراني – اسلامي با مصالح مناسب، مبتني بر ضـوابط و مقررات ساماندهي اغتشاش بصري است، كه در مجموعه اي به صورت كتابچه راهنما تهيه و به تصـويب مرجـع ذيصلاح مربوطه، خواهد رسيد. در تهيه و تدوين كتابچه راهنماي مربوطه ،»ضوابط و مقررات ارتقاء كيفي سيما و منظر شهري (پاكسازي و بهسازي نماها و جداره ها، مناسب سازي معابر پياده راهي و پياده روها و ساماندهي به منظر شهري) مصوبه مورخ1387/09/25 شورايعالي شهرسازي و معماري ايران« مبناي اقدام قرار گيرد.

١٠-١٦: در اجراي کليه ضوابط و مقررات طرحهاي جامع و تفصيلي جديد شـهر تهـران و در فراينـد صـدور پروانـه و مجوزهاي ساخت و ساز، تجميع، تراکم، سطح اشغال و پيشروي طولي؛ مبناي محاسبهء عرض، طول و مسـاحت قطعه (پلاک) ،طبق مشخصات سند مالکيت، ملاک عمل بوده و در مورد عرض گذر و تفکيـک؛ عـرض، طـول و مساحت قطعه (پلاک)، بعد از اعمال اصلاحي ملاک عمل ميباشد.

١١-٦١: در املاک قولنامه اي که از قدمت بناي بيش از 20 سال (داراي قدمت بنـاي پـيش از 1370/10/10) برخوردارنـد،صدور پروانه ساخت و ساز صرفﹰا براساس ضوابط و مقررات قانوني مربوطه، مجاز است.

١٢-٦١: رعايت مقررات و دستورالعمل آتش نشاني به منظور رعايت حريم ايمني، در کليه پهنه ها، به ويژه پهنه فعاليت S3، الزامي است.

١٣-١٦: استقرار ساختمانهاي مهم و حساس (طبق تعاريف مقررات ملي ساختمان) بر روي گسل هاي زلزلـه و حـريم درجه يک آنها، كه در نقشه هاي ١:٢٠٠٠ شهر تهران منعكس شده، صرفا با رعايت ضوابط و مقررات موضوعه، به ويژه آيين نامه ٢٨٠٠ ساختمان در قالب پروژه هاي مطالعات خاص، امكان پذير است. نحوه ساخت و ساز و ضوابط و مقررات سازهاي براي ساير مستحدثات در حرايم مذکور، براساس ضوابط و مقررات موضوعه، به ويژه مقررات ملي ساختمان و ديگر استانداردها و آئين نامه هاي ملي، است.

١٤-١٦: شهرداري تهران، ملزم به تهيه طرح شناسايي و تدقيق محدوده هاي گسلي شهر تهران، ظرف مدت شش مـاه از زمان ابلاغ طرح تفصيلي، است.

١٥-٦١: فعاليت ها يا کاربري هاي تجاري تعيين شده در اين سند شامل؛ کليه واحدهاي تجـاري (مغـازه هـا و صـنوف)، فروشگاه هاي بزرگ، شعب بانك هاي دولتي و خصوصي و دفاتر تجاري (بنگاهها و شرکتهايي که طبـق قـانون تجارت و مشابه آن اداره ميشوند) است.

تبصره : جزئيات طبقه بندي کليه عملکردهاي مجاز به استقرار در زيرپهنه ها، بـه عنـوا ن يک طـرح موضـوعي، حـداكثر ظـرف مدت ٢ سال از زمان ابلاغ طرح تفصيلي، براساس مجلد پيوست شماره( ٢) ماده( ٣) مصوبه طرح تفصـيلي، تهيـه و بـه تصويب مراجع ذيصلاح، خواهد رسيد. تا زمان تصـويب و ابـلاغ ضـوابط طـرح موضـوعي مـذکور،  ضـوابط جـاري شهرداري تهران ، مشروط به عدم مغايرت با احکام ، منويات و ضوابط طرح جامع و تفصيلي جديد و همچنـين تطـابق آنها با کليه ضوابط و دستورالعمل هاي فرادست (به ويژه مصوبات هئيـت دولـت و شـورايعالي شهرسـازي و معمـاري ايران از جمله ضوابط استقرار صنايع و امثالهم) ملاک عمل خواهد بود.

١٦-٦١: ضوابط ساخت و ساز براي سطح اشغال، ميزان تراكم، محل استقرار بنا و تعداد طبقات، در تخريـب و نوسـازي املاكي كه مورد تقاضاي مالك و مالكين قرار مي گيرد، براساس مفاد بند ٣-٧ ضوابط و مقررات طـرح تفصـيلي (تراكم ساختماني – موضوع بند اول فصل دوم اين سند) و رعايت ساير ضوابط و مقررات زيرپهنه هاي مربوطـه است. شهرداري تهران ميتواند در مواردي كه حقوق مكتسبه ملک با ضوابط مذكور مغـاير اسـت، نسـبت بـه تامين حقوق مكتسبه در همان ملک يا املاک ديگر( ،با امکانپذيري تامين حقوق مکتسبه در املاک ديگر، بـا رعايت كامل ضوابط زيرپهنه ها و ساير ضوابط و مقررات موضوعه، بر مبناي نتـايج حاصـل از طـرح موضـوعي ساماندهي نظام حق انتقال توسعه)، اقدام نمايد.

١٧-٦١: شهرداري تهران ملزم است در خلال بازبيني طرح تفصيلي در سـال اول اجـراي طـرح، نسـبت بـه تثبيـت ساختمان هاي موجود بلندمرتبه(21 طبقه و بيشتر) در کليه پهنـه هـاي اسـتفاده از اراضـي، براسـاس طـرح موضوعي بلندمرتبه سازي در شهر تهران، اقدام نمايد.

١٨-٦١: شهرداري تهران به منظور صيانت از حق شهر در زمينه سيما و منظر شهري و نماسازي، ملزم به اعمال ضوابط و مقررات مصوب براي جلوگيري از اغتشاش بصري است. بدين منظور شهرداري موظف اسـت حـداکثر ظـرف شش ماه نسبت به تدوين ضوابط عام نماسازي شهر (شامل نحوه اجراي نما، رنگ، نور، مصالح، عناصر الحـاقي، مبلمان شهري و …) و ضوابط خاص طراحي سيما و منظر شهري، براي مراکز، محورها و گستره هاي شهري اقدام نمايد تا پس از تصويب در کميسيون ماده پنج، ملاک عمل قرار گيرد.

١٩-٦١: هرگونه پيش آمدگي ساختمانها در ارتفاع کمتر از 3.5 متر از کـف معبـر (تـراز صـفر) در معـابر عمـومي و خيابان هاي با عرض کمتر از ٢١ متر در کليه پهنه ها، به منظور تأمين ديد مناسب و انتظام بصري و جلـوگيري از کاهش فضاهاي باز شهري، ممنوع است. در معابر با عرض ٢١ تا 20 متر، حداكثر عمق كنسول 80 سانتي متر و از 20 متر به بالا، به استثناي بزرگراه ها که ممنوع است، عمق كنسول ١٢٠ سانتي متر است. موارد استثناء در مورد عمق كنسول در شهرداري منطقه تصويب مي گردد. در معابر زير ٢١ متر، پيش آمدگي حاصل از پخ هاي به گـذر برمبناي ضوابط جاري خواهد بود.

٢٠-١٦: رعايت ضوابط و مقررات معلولين، مطابق مفاد مقررات موضوعه در كليه ساخت و سازها الزامي است.

٢١-١٦: اختلاط سکونت و فعاليت در بخشي از زيرپهنه های مختلط به ويژه در زيرپهنه M114 در برخـي از منـاطق و گسترههاي خاص، محدود به اختلاط سکونت با فعاليتهاي غيرتجاري است.

تبصره:شهرداري تهران در سال اول اجراي طرح تفصيلي، نسبت به تدقيق گستره هاي مخـتلط سـکونت و فعاليـت غيرتجـاري بـه منظور تامين فضاهاي خدماتي مورد نياز شهر اقدام مي نمايد.

٢٢-١٦: سازمانهاي اجرايي ذيربط موظف به همکاري با شهرداري تهران براي تهيه و تکميل لايه هاي حرايم طبيعي و مصنوع در نقشه هاي طرح تفصيلي جديد شهر تهران مي باشند.

٢٣-١٦: در کليه زيرپهنه هايي که ساخت و ساز در آنها نيازمند ارائه طرح موضعي ويژه است، طراحي دسترسي هـا بـه محدوده طرح و نحوه اتصال آنها به شبکه معابر اصلي و در صورت نياز طراحي معابر داخلي سايت، مي بايست با استفاده از استانداردهاي ترافيکي به همراه مطالعات عارضه سنجي به عنوان بخشي لاينفک از طـرح تـوجيهي مورد نظر ارائه شود.

٢٤-١٦: صدور پروانه ساختماني براي احداث واحدهاي صنعتي در همه  پهنه های محدوده شهر تهران، به استثناي پهنه فعاليت( S3) مجاز نبوده و در پهنه مذكور، رعايت ضوابط زيست محيطي مصوب دولت براي اسـتقرار صـنايع ، الزامي است.

٢٥-٦١: رعايت قوانين و ضوابط مصوب و استانداردهاي زيست محيطي اعلام شده از سـوي سـازمان حفاظـت محـيط زيست براي ساخت و ساز در محدوده شهر تهران، الزامي است .

٢٦-١٦: در شهرکها، مجتمع ها و مجموعه هاي مسکوني و فضاهاي شهري خاص (حرايم امنيتي و …)، ضـمن تثبيـت وضع موجود براساس طرح هاي مصوب قبلي، شهرداري تهران، موظف است، ظرف مـدت سـه مـاه، بـا تعيـين محدوده، نسبت به تعيين تکليف اين اراضي، اقدام نمايد.

٢٧-١٦: کليه مصوبات موردي کميسيون ماده پنج و يا ابلاغيه هاي کارگروه تطبيق مبني بر تغيير کـاربری یا نحـوه ساخت و ساز که پيش از ابلاغ طرح تفصيلي جديد، مصوب شده باشد، تا مدت يکسال پس از ابلاغ اين طرح (تا پايان سال ١٣٩١)، جهت اخذ پروانه معتبر بوده و در صورت عدم صدور پروانه در مهلت مقـرر، صـدور پروانـه مجدد مشمول ضوابط طرح تفصيلي جديد است.

٢٨-١٦: کليه پروانههاي ساختماني صادره تا زمان ابلاغ طرح تفصيلي جديد، که تـا زمـان اعتبـار پروانـه، عمليـات ساختماني را آغاز نموده و مدت اعتبار آنها منقضي نشده باشد، همچنان معتبر بوده و صدور گواهي پايان کار ساختماني در مورد آنها بلامانع است .در صورت عدم شروع عمليات سـاختماني در مهلـت مقـرر در پروانـه، مشمول طرح تفصيلي جديد خواهند بود.

٢٩-١٦: به منظور تحقق پذيري طرح تفصيلي در منطقه ٢٢، رعايت مفاد مصوبه بند ٣ صورتجلسه ٣٥٧ و مصوبات ٣٢٠ و ٣٥١ كميسيون ماده پنج، الزامي است.

٣٠-١٦: صدور پروانه ساخت و ساز در قطعاتي از اراضي كه با تدقيق خط محدوده مصـوب طـرح جـامع شـهر تهـران (مصوبه 1386/09/03) به محدوده شهر منضم شده اند، منوط به واگذاري 70 درصد وسعت قطعـه بـه شـهرداري براي تامين خدمات عمومي شهري است. مالک مجاز است از 30 درصد ملک براي سـاخت و سـاز طبـق پهنـه مربوطه استفاده نمايد.

٣١-١٦: نحوه اخذ عوارض تغيير کاربري عرصه اراضي و املاک، از کاربري هاي طرح تفصيلي پيشين (از جملـه اراض ـي فاقد کاربري و اراضي و املاک با کاربريهاي خدماتي) به کاربري هاي جديد، منبعث از پهنه بندی طرح تفصـيلي جديد براساس بند يک پيوست شماره پنج طرح جامع جديد شهر تهران قابل اقدام است.

٣٢-١٦: تسهيلات افزاينده، در طرح تفصيلي جديد، براي تراکم و طبقه، صرفاً مشمول پروانـه هـاي درخواسـت هـاي جديد اخذ پروانه تخريب و نوسازي املاک می شود.

٣٣-١٦: ساخت و ساز در قطعات ريزدانه پهنه های مسكوني عام، و براساس سطح اشغال پهنه و متناسـب بـا وسـعت قطعه، به قرار زير است:

(الف): در اراضي و املاک پهنه R، با وسعت کمتر از 50 مترمربع (طبق سند مالکيت)، شهرداري با اولويـت اقـدام بـه تملک نموده، و در صورت عدم تملک، به شرط رعايت اصلاحي و بدون الزام به تامين پارکينگ، احـداث صرفاً يک واحد مسکوني (در زيرزمين و همکف) با حداکثر سطح اشغال 80 درصد در املاک مذکور ،مجاز است.

(ب): ساخت و ساز در قطعات واقع در پهنه سکونت( R)، با مساحت 50 تا ١٥٠ مترمربع، با رعايت برهاي اصـلاحي و حداقل عرض معبر ٦ متر، در سه طبقه روي پيلوت، و يا طبق ضوابط زيرپهنه مربوطه، مجاز است.

٣٤-١٦: شهرداري تهران ملزم است در فرايند بازنگري طرح تفصيلي شهر تهران ،در سـال اول پـس از ابـلاغ طـرح، نسبت به بررسي منطقه اي و تدقيق اندازه قطعه و عرض معبر کليه پهنه ها اقدام نمايد.

٣٥-١٦: در کليه پهنه های استفاده از اراضي، در صورت تمايل مالک به ساخت و ساز با تراکم و طبقات کمتـر، صـدور مجوز بلامانع است.

٣٦-٦١: در کليه پهنه های استفاده از اراضي ،اعمال ضوابط تشويقي براي افزايش تراکم و طبقـات ، حـداکثر دو طبقـه بيشتر از حداکثر تراکم و طبقات مجاز جداول پهنه بندی، مجاز است.

٣٧-١٦: با تصويب طرح تفصيلي جديد شهر تهران، كليه ضوابط و مقررات ملاك عمل پيشين شهرداري تهران، مغـاير با ضوابط و مقررات طرح تفصيلي جديد تهران، لغو و در كليه مواردي كه مفاد ضوابط و مقررات طـرح تفصـيلي جديد شهر تهران، مسكوت بوده و يا بلاتكليف باشد، ضوابط و مقررات پيشين، تا زمان بازنگري آن ملاك عمل است. ضوابط و مقررات تكميلي در كارگروه تطبيق طرح تفصيلي شهر تهران، كه در دبيرخانه كميسيون مـاده پنج شهر تهران، تشكيل گرديده، مورد رسيدگي قرار مي گيرد، كه در صورت مغايرت با ضوابط و مقررات طرح-هاي جامع و تفصيلي، مي بايد پس از تصويب كميسيون ماده پنج شهر تهران، جهت اجراء بـه شـهرداري هـاي مناطق بيست و دوگانه، ابلاغ شود.

٣٨-١٦: شهرداري تهران براي ساماندهي ساز و كاري مناسب براي اجراي طرح تفصيلي يكپارچه جديد شده تهـران و در جهت اجراي ماده( ١٤) مصوبه شوراي اسلامي شهر تهران، ملزم است ظرف مدت سه ماه نسبت بـه تـدوين آيين نامه اي براي تعيين چارچوب تشكيلاتي (از شوراي معماري منطقه تا كميسيون عالي راهبري اجراي طـرح تفصيلي) و فعاليت اين ساز و كار، اقدام نمايد.

توضیحات:
(۱) در زیرپهنه ،111M احداث بنای بلندمرتبه در نقاطی خاص با تهیه طرح توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده (۵) شهر ،تهران مجاز است و احداث واحدهای تجاری در این زیرپهنه حداکثر در ۴۰ درصد و در سایر زیرپهنه های 111M؛ 20 درصد تراکم ،ساختمانی مجاز خواهد بود.

(۲) در محورهای مختلط, طبقه همکف به جزء زیرپهنه شامل همکف و اول نیز خواهد بود صرفاً به کاربری غیر مسکونی اختصاص خواهد یافت.

(۳) در زیرپهنه های مختلط نیز ایجاد پیلوت مجاز نبوده و حداکثر ارتفاع در طبقات تجاری همکف و اول در زیرپهنه (111M) ۴/۵ متر تعیین می گردد.

(۴) ایجاد واحدهای مسکونی و دفاتر تجاری و اداری توأمان در طبقات بالای همکف یک ساختمان در این پهنه صرفاً با ایجاد دسترسی مستقل از معبر برای قسمتهای مسکونی و عدم ارتباط واحدهای مسکونی با غیر مسکونی در طبقات ، مجاز خواهد بود.

(۵) میزان ضریب سکونت (نسبت زیربنای مسکونی به کل زیربنای مسکونی و غیر مسکونی در هر زیرپهنه و با توجه به ویژگی هر منطقه و ضمن رعایت حداقلهای پیش بینی شده در جدول فوق در طرح تفصیلی تدقیق و مصوب خواهد شد.

سایر ضوابط عام

(۱) با توجه به ویژگیهای هر یک از مناطق از جمله الگوی مسکن و سقف جمعیت پذیری پیش بینی شده برای هر منطقه حداکثر تعداد واحد مسکونی در هکتار (ناخالص) که مبنای محاسبه و اعمال حداکثر تعداد واحد مسکونی مجاز احداثی در هر قطعه (پلاک) خواهد بود در ضوابط و مقررات خاص هر منطقه و در اسناد ۱:۲۰۰۰ طرح تفصیلی به تفکیک زیرپهنه ها پیش بینی خواهد شد.

(۲) در اجرای این طرح و با رعایت کلیه ضوابط و مقررات آن احداث واحدهای مسکونی کمتر از ۳۵ متر مربع در شهر تهران مجاز نخواهد بود.

(۳) ضوابط حداکثر سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز در ساخت و ساز بر روی تک پلاک های واقع در کلیه زیر پهنه ها که طبق مقررات و ضوابط ملاک عمل و توسط مراجع مسئول باغ تشخیص داده شوند با توجه به حداکثر تراکمهای ساختمانی مجاز زیر پهنه محل وقوع ملک به موجب دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری برای محدوده شهر ،تهران که توسط وزیر مسکن و شهرسازی ابلاغ میشود به شرح یکی از اسناد هفتگانه پیوست، مجاز می باشد.

(۴) سطح کل اشغال در کلیه پهنه ها زیرپهنه های استفاده از اراضی تعیین شده در این جداول شامل کل زیربنای مفید و غیرمفید مشاعی در هر طبقه خواهد بود.

(۵) سطح اشغال در طبقات بالای همکف و یا اول و دوم در بناهای بلندمرتبه ۲۱ طبقه و بیشتر و در کلیه ،پهنه ها ضمن رعایت حداکثر تراکم ساختمانی مجاز به تناسب تعداد طبقات در( کل طبقات بالاتر از همکف یا اول و دوم) از ۳۰ درصد کمتر خواهد شد.

(۶) سطح اشغال در زیرزمین اول ساختمانهای واقع در پهنههای فعالیت و مختلط، حداکثر ۸۰ درصد تعیین و در زیرزمینهای دوم به بعد( در صورت عدم وجود درخت در وضع موجود)؛ ملک تا ۱۰۰ درصد مساحت قطعه مجاز خواهد بود.

(۷) در اجرای کلیه ضوابط و مقررات طرحهای جامع و تفصیلی جدید شهر تهران و در فرایند صدور پروانه و مجوزهای ساخت و ساز ،تجمیع ضوابط مربوط به عوارض تراکم سطح اشغال و پیشروی طولی مبنای محاسبه عرض طول و مساحت قطعه (پلاک) قبل از اعمال و رعایت ،اصلاحی ملاک عمل بوده و در مورد عرض گذر و تفکیک ،عرض طول و مساحت قطعه (پلاک) بعد از اعمال اصلاحی ملاک عمل می باشد.

(۸) در صورت ایجاد و احداث رواق در حاشیه معابر عمومی و در اجرای طراحی شهری و طرحهای بدنه سازی مصوب و مشروط به اضافه شدن سطح این رواق ها به فضاهای عمومی ،شهر سطح آنها جزء سطح اشغال یا تراکم ساختمانی مجاز محاسبه نخواهد شد.

(۹) برای محدوده کلیه بافتهای فرسوده شهر اعم از واقع شده در پهنه سکونت (R) و یا پهنه های فعالیت (S) و مختلط (M)، طرح تفصیلی در مقیاس ۱:۲۰۰۰ همانند سایر عرصه های ،شهر تهیه و به تصویب خواهد رسید. ضوابط ساخت و ساز در این بافتها که محدوده آنها در طرح تفصیلی معین و در نقشههای مربوطه نمایش داده می شود تا زمان تهیه و تصویب و به مورد اجرا گذاشتن طرحهای موضعی ویژه مداخله در بافت های مذکور همان ضوابط زیرپهنه های موضوع این جداول حسب مورد و ضمن اعمال و رعایت ضوابط تشویقی مقرر در این سند خواهد بود.

(۱۰) استقرار ساختمان های مهم و حساس بر روی گسلهای اصلی زلزله و حریم درجه یک ،آنها ممنوع خواهد بود نحوه ساخت و ساز و ضوابط و مقررات سازه ای در مورد سایر مستحدثات واقع در حرائم ،مذکور طبق ضوابطی که در فرایند مطالعات ریزپهنه بندی زلزله شهر تهران و در مقیاس ۱:۲۰۰۰ ،تدوین تعیین و ابلاغ می شود خواهد بود.

(۱۱) ضوابط ساخت و ساز و احداث فضاهای خدماتی ،عمومی شامل؛ فضاهای آموزشی بهداشتی – درمانی ،فرهنگی مذهبی و پارکینگ های عمومی با توجه به ضوابط خاص دستگاههای ذیربط و ضمن اعمال ضوابط تشویقی برای احداث و سرمایه گذاری بخش خصوصی و تجمیعی مجتمع های چند عملکردی به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید.