تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به صورت عادی جرم و مشمول مجازات شد

راه حل حقوقی جلوگیری از شکایت و جرم انگاری تنظیم قرارداد عادی مشارکت در ساخت

متمم قرارداد مشارکت در ساخت
پیرو قرارداد عادی مشارکت در ساخت به شماره … و تاریخ … طرفین با امضای این متمم حق هر گونه شکایت راجع به عدم تنظیم سند رسمی را از خود سلب و ساقط و به نحو قطعی اعلام رضایت نمودند.

چند نکته راجع به جرم بودن انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با سند عادی

• اولا اعلام گذشت قبل از وقوع جرم اصولا ممکن نیست بنابراین باید تاریخ متمم بعد از تاریخ انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت باشد تا پس از وقوع جرم اعلام گذشت شود.
• ثانیا با توجه به تبصره ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان جرم عدم تنظیم سند رسمی از مصادیق جرایم قابل گذشت است لذا گذشت شاکی موجب توقف تعقیب میگردد.
• ثالثا حكم جرم تلقی شدن پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی از سال ۸۹ و به موجب قانون پیش فروش ساختمان مصوب (۱۳۸۹) وجود داشته است و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول این جرم را ایجاد نکرده است بلکه قانون اخیر تعریف قرارداد پیش فروش را به قرارداد مشارکت در ساخت تسری و توسعه داده است. به همین دلیل انعقاد قرارداد عادی مشارکت در ساخت به موجب ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان جرم و مستوجب مجازات است. به عبارت دیگر اگر اعتقاد داشته باشیم که پیش فروش ساختمان با سند عادی جرم است انعقاد مشارکت در ساخت هم با سند عادی جرم است.
• رابعا هدف از تنظیم این متمم حمایت از کلاهبردار یا شخصی که مال غیر را می فروشد نیست بلکه حمایت از شخصی است که تمام تعهدات خود را انجام داده ولی مخاطب قصد دارد به بهانه عدم تنظیم سند رسمی حقوقی مازاد بر مفاد قرارداد مطالبه و زیاده خواهی کند.
• خامسا اگر شخصی این متمم را اخذ نکرده و در معرض شکایت قرار دارد چند راه دفاعی دیگر وجود دارد از جمله اینکه

۱. میتوان ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن را ناسخ ماده ۲۳ قانون پیش فروش دانست اما چون این نسخ صریح نیست ممکن است توسط دادگاه پذیرش نشود.
2. همچنین از آن جایی که قانون جدید شناسه یکتا پیش بینی کرده و هنوز آیین نامه آن تنظیم نشده لذا جرم تلقی کردن عدم تنظیم سند رسمی مشارکت در ساخت منوط به فراهم شدن بستر اجرایی آن است تا آن زمان قابل اعمال نیست.

شایان ذکر است قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول در هفده خرداد ۱۴۰۳ در روزنامه رسمی منتشر و از دوم تیرماه ۱۴۰۳ لازم الاجرا میشود اما بیشتر احکام آن منوط به ایجاد سامانه و گذشت مدت های بیشتر است.

با وجود این در خصوص اصلاح قانون پیش فروش و تسری آن به قرارداد مشارکت در ساخت صراحتا مهلت ویژهای پیش بینی نشده است اگرچه میتوان تفسیر کرد که اجرای آن منوط به ایجاد زیرساخت اجرایی به ویژه شناسه یکتا است.
نکته قابل تامل این ،قانون تلقی قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان مصداقی از قرارداد پیش فروش است در حالیکه این دو قرارداد ماهیتا با هم متفاوت بوده و پیاده کردن تمام احکام پیش فروش ساختمان بر قرارداد مشارکت در ساخت منطقی به نظر نمی رسد.
اگرچه منطقی نیست بدون زیرساخت قانونی و اجرایی، از دوم تیر ماه ،۱۴۰۳ تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با سند عادی توسط مراجع قضایی جرم تلقی شود ولی احتیاط ایجاب میکند حتما متمم پیشنهادی تنظیم تا جلوی سوء استفاده احتمالی مخاطب گرفته شود.

همین متمم در مورد قرارداد پیش فروش ساختمان در معنای خاص هم کاربرد دارد.